용적이양제란? 공공과 민간의 균형을 맞추는 도시 정비 해법

도시 재개발·재건축 시장에서 민간 사업자와 공공의 이익을 조화롭게 조정하기 위한 다양한 제도가 있습니다. 그중 하나가 바로 **"용적이양제"**입니다.

최근 서울을 비롯한 대도시에서는 재개발·재건축을 추진할 때 공공기여를 늘리고 주택 공급을 확대하려는 정책적 필요성이 커졌습니다. 그렇다면 용적이양제란 무엇이며, 어떤 방식으로 작동할까요?

1. 용적이양제란?

용적이양제는 특정 부지의 용적률을 높여주는 대신, 사업자가 그에 따른 공공기여를 하는 제도입니다. 쉽게 말해, "더 많은 건물을 지을 수 있도록 허용하는 대신, 일정 부분을 공공에 환원하도록 유도하는 것"이 핵심입니다.

기존의 재개발·재건축에서는 사업성이 부족하여 추진이 어려운 경우가 많았지만, 용적이양제를 활용하면 민간의 사업성을 보장하면서도 공공 기여를 확대할 수 있는 구조를 만들 수 있습니다.

2. 용적이양제의 핵심 원리

 용적률 상향 허용

• 특정 사업 부지의 용적률을 높여 더 많은 주택이나 상업시설을 건설할 수 있도록 합니다.
• 기존보다 더 많은 연면적을 확보할 수 있어 사업성이 향상됩니다.

 공공기여 확보

• 용적률을 추가로 받은 사업자는 일정 비율을 공공시설(임대주택, 도로, 공원 등)로 기부하거나 현금으로 납부해야 합니다.
• 이를 통해 공공이익을 증대시키고 주택 공급을 확대하는 효과를 기대할 수 있습니다.

 공공과 민간의 균형 유지

• 민간 사업자는 더 높은 용적률로 수익성을 확보하고,
• 공공은 기부채납을 통해 도시 기반시설 및 공공주택 공급을 늘리는 구조입니다.

3. 용적이양제의 장점

 재개발·재건축 활성화 → 용적률 상향으로 사업성 개선

 공공임대주택 및 기반시설 확충 → 사회적 약자를 위한 주택 공급 가능

 도시 공간의 효율적 활용 → 고밀개발을 통해 도심 내 주택 공급 확대

 민간 사업자의 수익성 확보 가능 → 사업 추진 동력 확보

4. 용적이양제 적용 사례

서울시와 일부 대도시에서는 용적이양제를 적극 도입하여 공공기여를 확보하고 있습니다.

✔ 한남3구역 재개발 – 용적률을 높여주고 공공기여 확대 ✔ 마포, 성동 등 도심 고밀개발 지역 – 공공임대 확보 조건으로 용적률 상향

5. 용적이양제의 한계점과 논란

 민간 사업자의 부담 증가 – 기부채납이 과도하면 사업성이 낮아질 수 있음

 사업 추진 지연 가능성 – 공공기여 비율 및 방식(현금 vs. 시설 제공)에 대한 협의 과정에서 시간이 소요될 수 있음

 도시경관 및 주거환경 문제 – 용적률 상향으로 인해 과밀 개발 문제가 발생할 가능성

6. 결론: 용적이양제, 성공적인 적용을 위한 과제

용적이양제는 민간의 개발 이익과 공공 기여 간 균형을 맞출 수 있는 효과적인 정책입니다. 그러나 지나친 공공기여 요구는 민간 사업자의 부담을 가중시키고, 사업 추진을 저해할 수도 있습니다. 따라서 적절한 기부채납 비율과 인센티브 설계가 중요합니다.

향후 정책 변화에 따라 용적이양제가 어떻게 적용될지 주목할 필요가 있습니다. 특히 서울과 같은 대도시에서는 용적률 상향을 통해 재개발·재건축을 촉진하면서도 공공의 이익을 확보하는 방향으로 발전해 나가야 할 것입니다.