재개발에서 대지지분이 6평 이하면 아파트를 못 받는다? 사실일까?

인터넷이나 유튜브를 보다 보면 "대지지분이 6평 이하면 재개발에서 아파트를 못 받는다"는 이야기를 종종 볼 수 있습니다. 하지만 이건 잘못된 정보입니다. 재개발과 대지지분에 대한 정확한 정보를 확인하고 오해를 풀어보겠습니다.

✅ 재개발에서 아파트 입주권을 받는 기준

많은 사람들이 대지지분이 작으면 아파트를 받을 수 없다고 생각하지만, 이는 사실이 아닙니다.

 

✔ 집만 있으면 아파트 입주권을 받을 수 있음
✔ 대지지분과 관계없이 기존 주택이 존재하면 분양 대상이 될 가능성이 높음
✔ 단, 투기과열지구 등의 규제 지역에서는 예외가 있을 수 있음
✔ 대지지분이 작아도 분양받을 평형이 작아질 가능성은 있음

 

즉, 대지지분이 6평 이하라고 해서 아파트를 못 받는 것이 아니라, 감정평가 금액이 낮게 나올 가능성이 있어 원하는 평형을 선택하기 어려울 수도 있다는 점이 핵심입니다.

✅ 대지지분이 작으면 33평형을 못 받는다?

또 하나의 오해는 "대지지분이 작으면 33평형을 받을 수 없다"는 주장입니다.

 

✔ 재개발에서는 개별 평가가 이루어짐
✔ 대지지분이 작아도 건물의 활용도(예: 상가 주택, 다세대주택)가 높으면 감정평가가 높아질 수 있음
✔ 감정평가액이 높으면 대지지분이 작아도 큰 평형을 선택할 수 있음

 

즉, 단순히 대지지분만 보고 분양 평형이 결정되는 것이 아니라, 개별 감정평가액에 따라 배정받는 평형이 달라질 수 있음을 기억해야 합니다.

✅ 재건축 vs. 재개발의 감정평가 차이

재건축과 재개발은 감정평가 방식에서도 큰 차이가 있습니다.

 

         구분                    감정평가 방식                                                          특징

재건축	동일 필지, 동일 구조 아파트 적용	감정평가가 정형화됨
재개발	개별 필지별 감정평가	개별성 강하고 다양한 변수가 있음

특히 재개발에서는 같은 면적의 대지지분이라도 건물의 용도와 활용성에 따라 감정가가 달라질 수 있음을 유념해야 합니다.

✅ 토지 활용도가 감정평가에 미치는 영향

재개발에서는 어떤 용도로 사용되었느냐에 따라 감정평가 금액이 달라집니다.

 

✔ 단독주택 → 감정가 낮음 (활용도 낮음)
✔ 다가구주택 → 감정가 조금 더 높음
✔ 빌라(다세대주택) → 감정가 더 높음
✔ 상가주택 → 감정가 가장 높음 (수익형 건물로 활용 가능)

 

즉, 같은 대지지분이라도 어떻게 활용되었느냐에 따라 감정평가 금액이 달라지므로, 분양받을 수 있는 평형에도 영향을 미칠 수 있습니다.

✅ 과거 ‘쪼개기’ 방식은 이제 불가능

과거에는 다가구주택을 세대별로 구분등기(일명 ‘쪼개기’)하여 입주권을 여러 개 받는 방식이 있었습니다. 이렇게 하면 같은 건물이어도 감정평가가 2배 가까이 상승하는 경우가 많았죠. 하지만 지금은 이런 방식이 불가능합니다.

 

✔ 현재는 쪼개기를 통한 입주권 확보 불가능
✔ 법 개정으로 인해 분할된 경우 청산 대상이 될 수 있음
✔ 기존 구분등기된 경우도 철저한 심사가 이루어짐

 결론

✅ 대지지분이 6평 이하라도 집이 있으면 아파트 입주권을 받을 수 있음
✅ 대지지분이 작으면 분양받을 평형이 작아질 가능성은 있음
✅ 대지지분보다 토지 활용도가 감정평가에서 더 중요한 요소
✅ 상가주택, 빌라 등은 감정평가가 더 높게 나올 가능성 있음
✅ 과거의 ‘쪼개기(구분등기)’ 전략은 현재 불가능

 

재개발 투자나 실거주를 고민하고 있다면, 단순히 대지지분만 볼 것이 아니라 전체적인 감정평가 방식과 활용성을 고려해야 한다는 점을 꼭 기억하세요.