서울 아파트 갭투자 방법 2024

서울에서 갭투자를 어떻게 하면 성공적으로 할 수 있는지 알아보겠습니다. 갭투자는 사실 '전세 끼고 산다' 또는 '전세 레버리지 투자'라는 말이 더 정확한 표현이지만, 단어가 길다 보니 간단히 갭투자라고 합니다.

1. 시장 조사

먼저, 서울의 부동산 시장 트렌드를 분석하고 투자할 지역의 시장 동향을 파악하는 것이 중요합니다. 상승 가능성이 높은 지역을 선택하는 것이 성공의 첫걸음입니다.

2. 투자 계획 수립

• 예산 설정: 투자 가능한 자본을 설정하고, 필요한 대출 금액과 대출 상환 계획을 수립합니다.
• 투자 목표 설정: 갭투자를 통해 얻고자 하는 수익 목표를 설정합니다. 단기 수익인지, 장기 보유를 통한 자본 이득을 목표로 하는지 결정합니다.

3. 적합한 물건 찾기

• 부동산 중개업소 활용: 신뢰할 수 있는 부동산 중개업소와 협력하여 적합한 매물을 찾습니다.
• 직접 방문: 물건을 직접 방문하여 상태를 확인하고, 주변 환경을 평가합니다.

4. 자금 조달

• 대출 활용: 갭투자는 보통 대출을 활용하므로, 금융기관과 협의하여 최적의 대출 조건을 찾습니다.
• DSR (총부채원리금상환비율): 본인의 DSR을 계산하여 무리한 대출이 아닌지 확인합니다.

5. 계약 체결

• 계약서 검토: 계약서를 꼼꼼히 검토하고, 법률적인 문제나 허점이 없는지 확인합니다.
• 임대차 계약: 기존 임차인이 있는 경우, 임대차 계약을 검토하고 갱신 조건을 확인합니다.

6. 관리 및 운영

• 임대 관리: 임대인과의 원활한 소통을 유지하고, 임대료를 꾸준히 관리합니다.
• 시설 유지 보수: 아파트의 상태를 유지하기 위해 정기적인 점검과 보수가 필요합니다.

7. 출구 전략

• 매도 시기 결정: 시장 상황을 고려하여 최적의 매도 시기를 결정합니다.
• 양도세 고려: 매도 시 양도소득세를 고려하여 수익을 계산합니다.

갭투자 시 주의할 점

1. 이미 전세가 들어있는 물건보다는 새로 전세를 맞춰야 하는 매물이 유리: 2024년 7월 현재, 전세가가 올라가고 있기 때문에 세입자가 나가거나 집주인이 이사를 나가는 매물을 찾는 것이 더 유리합니다. 공인중개사에게 전세 세입자가 입주하는 날을 잔금일로 하고 싶다고 정확히 말하는 것이 중요합니다.
2. 매매가 자체가 저렴한 것이 더 유리: 투자금이 적게 들어간 것보다 매매가가 저렴한 것이 부동산 투자에서는 더 유리합니다. 매매가는 내가 어떻게 할 수 없기 때문에, 투자금보다는 매매가 그 자체가 더 중요합니다.
3. 수리가 잘 되어 있는 매물 선택: 수리가 잘 되어 있다면 2천~3천 정도 더 비싸도 괜찮습니다. 부분수리나 전체 인테리어를 해보면 알겠지만, 이 과정이 쉽지 않기 때문에 깨끗한 매물이 전세금도 더 받을 수 있고, 전세도 잘 맞춰지며 나중에 팔 때도 더 빨리 팔립니다.
4. 전세가가 높게 들어있거나 주변에 공급이 많다면 역전세 대비: 다음 계약 때까지 5천만 원 정도는 마련해 두는 것이 좋습니다.
5. 전화 문의보다는 직접 방문: 부동산 사장님들은 전화로는 신뢰할 수 없기 때문에 반드시 직접 가서 상담하고 확인하는 것이 중요합니다.
6. 전세가보다는 매매가 상승 여력이 높은 곳 선택: 매매가의 상승 여력이 높은 곳을 투자하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 동대문구 이문, 휘경은 입주가 많아 전세가가 당분간 오르지 못할 가능성이 있지만, 도시가 새로 변하면서 매매가는 오를 가능성이 큽니다.
7. 체수 늘리기보다는 시세가 오를 곳 투자: 여러 채를 빠르게 사는 것보다 시세가 오를 곳을 찾아 투자하는 것이 더 중요합니다.

 

30대 자산 투자 전략

 

 

 

2024 내집찾기