재건축 아파트 투자 이해

우리가 신축 아파트 또는 기축 아파트에 투자하는 것은 현재 가치에 대한 투자입니다. 반면, 재건축 아파트 또는 재개발에 투자하는 것은 미래 가치에 대한 투자라고 할 수 있습니다. 재건축 투자에서 중요한 두 가지 요소는 사업성(수익성)과 속도입니다. 예를 들어, 어떤 지역의 신축 아파트 시세가 10억 원인데, 재건축 아파트를 6억 원에 매입하고 분담금 2억 원을 내고 새 아파트를 받는다면, 약 2억 원의 수익을 기대하고 투자하는 것입니다. 이를 투자자 측면에서 사업성이라고 할 수 있습니다.

 

일반적으로 재건축 아파트의 사업성이 있으려면 현재 용적률이 낮고 대지 지분이 높아야 합니다. 5층짜리 엘리베이터 없는 아파트들이 좋은 사업성을 가집니다. 이미 재건축이 대부분 진행된 잠실, 개포, 반포 등지의 저층 아파트들이 좋은 예입니다. 이 아파트들은 용적률이 낮아 우수한 사업성을 가지고 있었고, 재건축이 진행되었습니다. 현재는 목동, 상계동, 강남구 일원동 등에 저층 아파트가 일부 남아있지만, 서울에는 이들이 많지 않습니다. 용적률이 약 180% 정도 되는 12층에서 15층 정도의 중층 아파트는 재건축할 만합니다. 대지 지분은 당연히 많을수록 좋습니다. 대지 지분이 많다는 것은 내 권리가액이 높다는 것이며, 권리가액이 높으면 더 큰 평수의 아파트를 받을 수 있고 분담금을 적게 낼 수 있기 때문입니다. 보통 30평대 아파트의 대지 지분은 15평 이상, 20평대 아파트의 대지 지분은 10평 이상 정도가 되면 괜찮은 수준입니다.

 

재건축 아파트 투자의 특징과 어려움

 

1-1. 재건축 아파트 투자의 특징

• 평균 전세가와 구축 가치보다 높은 투자금 요구
• 순자산 12억 원을 가진 사람들의 경우 약 15억 ~ 17억 원의 투자금 필요성
• 장기 보유자의 경우 주변 재건축 가능성 고려 필요

1-2. 투자금과 투자 가치 비교

• 동일한 투자금으로 비교할 때 재건축 아파트가 높은 투자 가치 제공 가능성
• 장기 보유 시 재건축 아파트의 가치 변동성 고려 필요

1-3. 재건축 투자의 무의미성

• 실거주 선호하는 재건축 투자자의 노력과 시간 소모 가능성
• 거품으로 치솟는 재건축 아파트의 실제 투자 가치 확인 어려움

 

투자에 대한 말

 

실질적으로 재건축을 투자로 생각하시는 분들이 그곳에  실거주 하긴 좀 힘들기 때문에 아주 낮은 금액으로 빌려주고 그냥 전세 주고 나는 다른 데 가서 산다고 하면 서울의 재건축 말이 돌고 있는 곳들은 단기로 들어온 사람들보다 장기로 예전부터 한 5년 전 10년 전에 사 가지고 그냥 거주하다가 이사 간 분들 장기 보유자가 사실 훨씬 많습니다. 그 조합에서는 단기로 들어온 사람들이 그렇게 많지가 않아요. 그러다 보니까 이 장기 보유자들은 예를 들어 10억을 주고 산 물건이 올라 가지고 한 25억까지 온 거예요. 하지만 전세는 전에도 4억이었고 지금도 4억이니까. 전세 4억 끼고 6억 정도 갭투자를 한 상황이었는데 집값이 올라서 지금은 상당히 여유가 많습니다. 자산이 이미 15억이 올라 있어서 평가순자산이 25억에서 전세 4억을 뺀 21억이 되어 있는 상황입니다. 하지만 지금 투자를 시작하게 되면 25억에 이걸 사가지고 전세 4억 맞춰놓고 무려 21억을 묻어놔야 됩니다. 재건축은 절대 아니라고 말하는 것이 아니고 재건축의 시가 앞으로 올 것이지만 기존의 정기 보유저처럼 싸게 사고 지금 가지고 있는 분 들하고 새로 사가지고 들어가는 사람들은 입장이 다르다는 겁니다.  내 전재산을 막 다 올인해 잡아주고 하기에는 리스크 있는 부분들이 분명히 있습니다. 긍정적으로 생각하고 현장을 가보시는 걸 추천합니다. 그러면 투자에 좀더 신중해지실 겁니다. 전화로 부동산에 통화만 하는 것은 적극적으로 반대합니다. 부동산의 말만 듣고 투자를 결정하시면 안 됩니다.

 

 

재건축(1) - 대치동 은마아파트

 

 

 

 

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