비규제지역 아파트 분양 시 대출 가이드: 2024년 잔금 대출과 소득 유형(잔4)

1. 비규제지역 아파트 분양: 2024년 잔금 대출 시나리오

이제 비규제지역 아파트를 분양받아 2024년에 잔금을 치르고 실거주 예정인 경우를 가정해 보겠습니다. 주변 시세는 9억 원입니다. 무주택자 기준으로 대출이 얼마나 나올까요?

시세 기준으로 대출을 해준다는 시행사 협약 은행을 방문했다고 가정하면, 감정가 기준으로 대출이 나올 경우가 더 유리합니다. 예를 들어, 9억 원의 70%까지 대출이 가능하다면, 6억 3천만 원까지 대출이 가능합니다. 이를 위해서는 부부 합산 소득이 9,400만 원 정도 되어야 합니다.

잔금 대출을 받을 때, 이미 프리미엄이나 계약금 납부를 위해 신용대출을 사용했다면, DSR 계산에 이를 포함해야 합니다. 따라서 잔금 대출이 가능한지를 미리 확인하는 것이 중요합니다. 잔금 시 필요한 금액을 맞추기 위해서는 연봉이 6,700만 원 이상이면 가능합니다.

잔금 대출은 시행사와 협약된 금융사에서만 가능합니다. 이는 보존 등기 전에 시행사와 시공사의 신용으로 대출이 실행되기 때문입니다. 보존 등기 후에는 일반 은행에서도 대출이 가능합니다.

 

2. 대출 가능한 소득 유형: 증빙소득, 인정소득, 신고소득

주택담보대출을 받을 때 사용할 수 있는 소득 유형에는 크게 세 가지가 있습니다. 각각의 소득 유형은 사용 가능한 조건이 다르기 때문에 이를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

2.1 증빙소득

증빙소득은 대출 심사 시 가장 우선적으로 적용되는 소득 유형입니다. 대표적인 증빙소득으로는 근로소득이 있습니다. 회사에 다니며 연봉을 받는 경우, 원천징수 영수증을 통해 확인되는 근로소득이 증빙소득입니다. 사업자 등록이 되어 있고, 사업소득금액증명원을 통해 확인되는 사업소득도 이에 포함됩니다. 또한, 연금 소득도 증빙소득으로 인정됩니다.

증빙소득의 가장 큰 장점은 부부 합산이 가능하다는 것입니다. 예를 들어, 부부가 각각 회사에 다니고 있다면 두 사람의 소득을 합산하여 대출 신청이 가능합니다. 이는 부부가 한 몸으로 보기 때문에 가능합니다. 그러나 부부 합산 소득을 사용할 때 주의할 점은 부채도 합산된다는 것입니다. 예를 들어, 한 배우자의 소득이 높지만 부채가 많다면, 개인별 DSR(총부채상환비율)을 계산해서 대출을 받는 것이 유리할지, 부부 합산 소득으로 대출을 받는 것이 유리할지를 판단해야 합니다.

혼인신고를 하지 않은 경우에는 부부 합산 소득을 사용할 수 없습니다.

2.2 인정소득과 신고소득

증빙소득이 없는 경우에는 대체 소득인 인정소득과 신고소득을 사용할 수 있습니다. 대체 소득에는 국민연금 납부 내역, 건강보험료 납부 내역, 신용카드 및 체크카드 사용 금액 등이 포함됩니다.

예를 들어, 국민연금을 3개월 동안 40만 원 납부했다면, 연봉 5천만 원으로 인정받을 수 있습니다. 건강보험료를 매달 20만 원 납부했다면, 역시 연봉 5천만 원으로 인정받을 수 있습니다. 신용카드나 체크카드를 연간 2,500만 원 이상 사용했다면, 이 또한 연봉 5천만 원으로 인정됩니다.

여기서 중요한 점은 대체 소득의 최대 인정 가능 금액은 5천만 원을 넘을 수 없다는 것입니다. 여러 대체 소득을 합산해도 최대 연봉 5천만 원까지만 인정됩니다. 또한, 대체 소득은 부부 합산 연 2,400만 원 미만이거나 한 배우자가 소득이 없는 경우에만 사용할 수 있습니다. 금융사마다 소득 기준이 다를 수 있지만, 대부분은 이 조건을 적용합니다.

3. 대출 상담사 활용하기

대출을 받을 때는 은행원뿐만 아니라 대출 상담사도 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다. 대출 상담사들은 대출 실행을 통해 수수료를 받기 때문에 더 적극적으로 도와주는 경우가 많습니다. 신뢰할 수 있는 대출 상담사를 통해 상담을 받으면 더 나은 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.