재건축아파트(4)-여의도 시범아파트

 

여의도 시범아파트는 1969년에 준공된 서울의 대표적인 아파트 단지 중 하나로, 오랜 세월 동안 수많은 주민들의 생활 터전이었습니다. 그러나 시간이 지나면서 아파트의 노후화가 진행되었고, 재건축에 대한 필요성이 점차 커졌습니다. 이 글에서는 여의도 시범아파트 재건축 과정에서의 주요 사건들과 변화들을 살펴보겠습니다.

1. 재건축의 시작: 2008년

2008년경, 여의도 시범아파트 재건축 계획이 처음으로 제안되었습니다. 그러나 당시 주민들의 반대로 인해 계획은 무산되고 말았습니다. 주민들은 재건축으로 인해 발생할 수 있는 여러 문제들에 대해 우려를 표명하며 반대했습니다.

2. 신탁 방식 재건축 추진: 2016년

2016년에 들어서면서 재건축 추진 방식에 변화가 생겼습니다. 한국자산신탁이 입찰을 통해 주민 96%의 동의를 얻어 신탁 방식으로 재건축을 시작한다고 발표했습니다. 이 방식은 재건축 추진의 투명성을 높이고, 절차를 보다 효율적으로 진행할 수 있다는 장점이 있었습니다.

3. 안전진단 통과와 재건축 사업 확정: 2017년

2017년 5월 17일, 여의도 시범아파트는 D등급으로 안전진단을 통과하게 되었습니다. 이는 재건축 사업이 확정되는 중요한 계기가 되었습니다. 이후 신탁 방식으로 재건축을 추진하기로 결정되었으나, 2018년 서울특별시 도시계획위원회에서 보류 결정을 받으면서 사업이 중단되었습니다.

4. 재건축 기대감의 재점화: 2021년

2021년 4월 23일, 서울특별시가 여의도 아파트 지구의 지구단위계획을 연내 완료하겠다는 계획을 발표하면서 재건축에 대한 기대감이 다시 커졌습니다. 특히 3 지구를 3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향시켜 50층 이상의 주상복합건물을 계획하는 것으로 알려졌습니다. 같은 해 11월, 한국자산신탁이 신통기획 참여를 신청하면서 재건축 사업의 물꼬가 다시 트였습니다.

5. 신속통합기획 초안 발표: 2022년

2022년 4월 28일, 서울특별시는 시범아파트 주민을 대상으로 신속통합기획 초안에 대한 주민 설명회를 열었습니다. 신속통합기획은 오세훈 서울특별시장이 추진하는 민간 정비사업 활성화 정책으로, 인허가 절차를 대폭 단축하는 재개발·재건축 방안입니다. 초안에는 시범아파트 단지를 준주거지역으로 용도지역을 높여 용적률 400% 이하를 적용하는 안이 포함되었습니다. 이를 통해 용적률을 완화해 주는 대신, 한강변 인근 수변 공원과 문화시설 등을 조성할 부지를 공공기여 형태로 확보할 계획이었습니다.

6. 신속통합기획안 확정: 2022년 11월

2022년 11월 7일, 서울특별시는 여의도 시범아파트 재건축 관련 신속통합기획안을 확정했습니다. 기존 1,584세대에서 약 1,000세대 정도가 증가한 2,500세대 규모로 재건축될 예정이었으며, 높이는 200m(65층 정도) 높이 범위 내에서 계획지침이 마련되었습니다. 또한 원효대교 진입램프와 차도로 인해 단절된 시범아파트 단지와 한강공원을 연결하는 입체보행교도 새로이 지어질 계획이었습니다.

7. 재건축 사업의 난항: 2024년

2024년 3월, 재건축 사업은 다시 난항을 겪게 되었습니다. 오세훈 시장을 규탄하며 신속통합기획안을 철회를 촉구하는 현수막이 걸리는 등 주민들과 서울시 간의 갈등이 심화되었습니다. 시범아파트는 여의도에서 1000세대가 넘는 대단지 아파트로, 한강변과 직접적으로 맞닿아 있는 단지라 기부채납 규모 등으로 서울시와 지속적으로 갈등을 빚고 있었습니다. 특히, 서울시가 종상향 혜택으로 기부채납 건축물에 노인 주간 보호시설인 데이케어센터를 추가 설치하는 안건을 동의 없이 변경하면서 소유주들의 반발이 거세졌습니다.

소유주들은 기부채납시설 변경 같은 중대한 사안을 소유주 동의 없이 처리했다며 계획 철회를 요구하였고, 한국자산신탁은 기부채납 중 노인시설을 삭제하고 해당 면적만큼 문화시설을 확보하는 내용을 추진하겠다고 입장을 내놓았습니다. 그러나 문화시설은 주택법상 ‘복리시설’에 해당되지 않아 인허가관청과의 협의가 필요하다는 점에서 또 다른 문제들이 제기되었습니다.

결론

여의도 재건축에서 대표적으로 등장하는 시범 아파트는 1971년에 지어진 우리나라 최초의 대단지 고층 아파트로, 여의도 재건축 단지 중 가장 오래되었습니다. 시범 아파트의 용적률은 172%로 여의도 재건축 단지 중 가장 낮으며, 대지 지분도 높습니다. 하지만 현재는 어려운 길을 걷고 있습니다. 서울시는 시범 아파트를 신속통합기획 대상으로 지정하면서 공공기여를 요구했습니다. 데이케어센터 같은 노인 케어 시설을 설치하라는 것이었지만, 주민들의 반대가 심합니다. 서울시는 종 상향과 신속통합기획을 통해 용적률을 높이고 심의 절차를 간소화하여 사업성을 높이고 속도를 빠르게 해 주지만, 이러한 혜택에는 공공기여라는 조건이 따릅니다. 주민들이 이러한 요구를 받아들이지 않으면 용적률이나 기타 혜택을 받기 어려워 계산이 복잡해집니다.이러한 사례는 여의도뿐만 아니라 다른 재건축 단지에서도 많이 나타납니다. 대표적으로 압구정 3구역에서도 공공기여와 관련한 갈등이 많았습니다. 다행히 서울시는 최근 재건축 재개발 활성화를 위해 공공기여율을 낮추기로 했습니다. 앞으로 시범 아파트 재건축이 어떻게 진행될지는 지켜봐야 할 것입니다. 현재 시범 아파트의 대지 지분 21평짜리 36평형 아파트 가격은 25억 5천에서 27억 원 수준으로 나와 있습니다.

 

주민들의 요구와 서울시의 정책 간의 조율이 중요한 시점입니다. 재건축을 통해 새로운 여의도 시범아파트가 탄생하기를 기대하며, 지속적인 관심과 참여가 필요합니다. 

 

아파트 시세(2024년4월)

평형구성	대지지분	매물분포
18	10.9평	18억
24	14.2평	19.1억-20억원
36	21.1평	25.5-27억원
48	28.1평	32-35억원

 

 

 

여의도 시범아파트: 대한민국 최초의 단지형 고층아파트

여의도 종합 개발계획과 시범아파트의 탄생

시범아파트는 1971년 양택식 전 시장 임기 중 발표된 여의도 종합 개발계획에 따라 '아름다운 신시가지'를 만들겠다는 취지로 만들어졌습니다. 원래 여의도 개발계획은 택지를 조성하여 민간에 팔아 부족한 재정을 충당하고 여의도를 민자개발하겠다는 것이었으나, 택지를 사겠다는 업체가 없어 계획을 변경하여 서울특별시에서 먼저 고급 아파트를 지은 후 택지를 분양하기로 하였습니다. 그 결과, 1971년 10월 착공하여 1년 만에 시범아파트를 준공했습니다.

가장 큰 158㎡(40평형)가 571만 원, 소형인 59㎡가 212만 원에 분양되었는데, 입주 시작 후 두 달 만에 158㎡의 가격이 1000만 원을 넘겼습니다.

시범아파트의 현대적 시설

시범아파트는 총 24개 동에 1,578세대가 입주한 대단지로, 복도형 통로, 엘리베이터, 냉/온수 급수와 스팀난방, 중앙난방, 마당식 거실 등의 현대적 구조를 갖추고 있었습니다. 당시 시민아파트로 대표되던 부실 시공 문제를 해결하기 위해 매우 튼튼하게 지어졌습니다. 기둥식 구조로 1980년대 이후의 아파트들과 비교해 층간소음도 적은 편입니다.

당시 엘리베이터는 정부서울청사나 백화점, 일부 고층 건물에나 설치되던 고급 장비였는데, 가정주택에 도입된 것은 혁신적인 일이었습니다. 일본의 미쓰비시사와 히타치사의 엘리베이터를 혼용하여 설치했으며, 입주민들이 작동법을 몰라 모든 엘리베이터에 제복을 입은 승무원들이 배치되었습니다. 이후 1990년대 후반에는 LG산전의 신형 기종으로 한 차례 교체되었고, 2018년에는 일부 승강기가 부분 교체되었습니다. 단지 내 상가에는 에스컬레이터도 설치되어 있었습니다.

당시에는 수도꼭지를 한 번 돌리면 냉수와 온수가 쏟아져 나오는 것 역시 최첨단 신기술이었습니다. 또한, 보일러를 땐 수증기로 난방을 했기 때문에 기존 아파트들이 차용했던 연탄난방보다 안전하고 편리했습니다.

시범아파트의 독특한 구조

시범아파트는 특이하게도 전용률이 100%라서 공급면적과 전용면적이 같았습니다. 대부분의 아파트 단지들은 35평을 기준으로 공공면적이 포함된 면적과 실제 집의 넓이가 다른데, 여의도 시범아파트는 전용면적이 그대로 118㎡였습니다. 그러나, 구조 설계를 옛날에 했고, 베란다 넓이도 넓기 때문에 실제 들어가 보면 전용면적만큼 넓다는 느낌은 별로 없었습니다.

복도 쪽 베란다는 자전거 보관 및 장독대(된장, 간장 등을 넣어두는 항아리)를 놓아두는 공간으로 사용되었습니다. 쓰레기 투입구도 있으며, 복도에서 계단을 올라 현관으로 이어지는 구조도 특이합니다. 복도 베란다에는 화재 시 아래층으로 대피하기 위한 비상 탈출구도 있었습니다. 단지 내에는 자유어린이공원과 평화어린이공원이라는 놀이터가 있으며, 조성한 지 50여 년이 되어 단지 내의 나무들이 매우 큽니다.

시범아파트의 초기 생활과 사회적 영향

단지 내에 작은 실외 수영장이 있었으나 지금은 철거되어 공원으로 변했습니다. 대형 분수도 있었으나 지금은 주차장과 공원으로 변했습니다. 시범아파트는 최초의 고층 단지형 아파트로서 1970년대 이후 판상형 고층아파트 단지의 원조입니다. 새로운 시설 덕분에 준공과 함께 고급 아파트로서의 인식을 확고히 했습니다.

입주 초창기인 1970년대에는 쥐와 각종 해충이 많았으며, 생활 쓰레기를 복도 벽에 뚫린 구멍으로 버리는 방식이라 쥐와 해충이 들끓을 수밖에 없었습니다. 몇몇 구조는 지금 기준으로 매우 구식이며, 집수정과 배관 상태도 좋지 않아 정수기는 필수입니다.

시범아파트의 주변 환경과 문화

시범아파트 단지 동쪽에는 63빌딩이 있으며, 앞에는 한강공원, 뒤에는 삼익아파트와 은하맨션, 그 주변에 상가가 있습니다. 단지 서쪽에는 여의도초등학교, 여의도중학교, 여의도여자고등학교가 있으며, 여의도고등학교도 가까이 있습니다. 여의도성모병원과도 매우 가깝습니다.

공중목욕탕인 “시범사우나”는 시범아파트와 동시에 생겨난 유서 깊은 목욕탕입니다. 단지 내 전기를 공급하는 변전소도 있습니다. 시범아파트는 당시 중산층 이상을 타깃으로 노리고 분양한 것으로, 입주자들의 학력과 사회적 지위가 높았습니다. 단지 내에는 큰 성당이 있으며, 시범아파트는 가톨릭과 인연이 많습니다.

시범아파트는 지금도 여전히 중요한 역사적 건축물로 자리 잡고 있으며, 여전히 많은 사람들이 찾고 있습니다.

 

 

 

여의도 재건축 현황과 전망

 

여의도에 대한 여러가지 이야기를 적어보았습니다. 아래 링크에서 보실 수 있습니다

여의도 시범아파트 임장