여의도 시범아파트 임장-여의도 이야기, 투자팁

여의도 시범 아파트는 1971년에 입주한 서울의 상징적인 아파트 단지 중 하나로, 당시로서는 혁신적인 시설과 디자인을 갖춘 건축물이었습니다. 이 아파트는 다음과 같은 특징과 역사적 배경을 가지고 있습니다:

시범 아파트의 역사와 특징

1. 건축 속도와 튼튼함:
   • 시범 아파트는 공사 기간이 단 1년밖에 걸리지 않았지만, 여전히 튼튼하게 유지되고 있습니다. 이는 당시 부실 시공에 대한 경각심이 높았던 시기에 정부가 공사 품질을 철저히 관리했음을 보여줍니다. 박정희 대통령이 준공 직전 시찰을 할 정도로 정부의 관심이 컸습니다.
2. 신기술 도입:
   • 시범 아파트는 당시로서는 신기술을 많이 도입한 첫 번째 아파트 중 하나였습니다. 엘리베이터와 냉온수 배관 같은 최신 시설이 처음으로 설치되었습니다. 12층 건물로 당시에는 최고층이었습니다.
3. 위치와 역사적 배경:
   • 시범 아파트가 위치한 이 지역은 원래 대법원과 검찰청이 들어설 예정이었으나, 서울시의 재정 문제로 인해 시범 아파트 부지로 팔리게 되었습니다. 이로 인해 여의도는 금융, 방송, 정치 등 다양한 분야의 중심지로 발전하게 됩니다.
4. 재건축과 대지 지분:
   • 현재 시범 아파트는 1500세대에서 2500세대로 재건축이 계획되고 있으며, 대지 지분이 여의도에서 가장 넓은 단지 중 하나입니다. 대지 지분이 넓다는 것은 용적률이 낮다는 것을 의미하며, 종상향을 통해 65층으로의 고층화가 예정되어 있습니다. 이로 인해 대지 지분이 큰 만큼 추가 분담금 측면에서도 큰 부담이 없을 것으로 예상됩니다.
5. 공원과 녹지:
   • 시범 아파트 단지 내에는 평화 어린이공원과 자유 어린이공원이 있으며, 울창한 녹지가 자랑입니다. 이런 녹지와 공원은 주민들에게 큰 가치를 제공하며, 재건축 시에도 이러한 녹지 공간을 유지하려는 노력이 필요합니다.
6. 재건축 시 논란:
   • 재건축 과정에서 기부채납과 같은 문제가 발생할 수 있으며, 노인복지 시설 등의 도입을 두고 주민들과의 갈등이 있을 수 있습니다. 현재 서울시는 노인복지 시설의 의무화를 추진하고 있지만, 주민들의 반발이 있습니다. 이러한 갈등은 재건축 진행에 영향을 미칠 수 있습니다.
7. 매수 타이밍:
   • 여의도 시범 아파트는 토지거래 허가구역으로 묶여 있어 실거주자만 구매할 수 있으며, 이는 투자 수요를 제한합니다. 그러나 규제가 완화되면 투자자들이 들어올 가능성이 크기 때문에, 허가 구역 해제 전 매수하는 것이 유리할 수 있습니다.
8. 분담금과 분양가:
   • 시범 아파트의 재건축 시 분담금은 대체로 관리되고 있으며, 30평대 아파트의 경우 2억 원 정도의 환급이 예상됩니다. 그러나 공사비와 기타 비용이 상승할 가능성도 있으니 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.
9. 로얄층:
   • 시범 아파트의 로얄층은 7층에서 11층까지이며, 이 층들이 감정평가에서 높은 평가를 받고 있습니다. 이 층들의 아파트는 수요가 많고 가치가 높아질 가능성이 큽니다.

이와 같은 역사적 배경과 현재 상황을 종합적으로 고려할 때, 여의도 시범 아파트는 재건축을 통해 새로운 가치를 창출할 가능성이 높으며, 장기적인 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

 

여의도의 인프라

여의도는 서울의 중심지 중 하나로, 현재 5호선과 9호선의 환승역이 위치해 있습니다. 여의도에는 총 4개의 역사가 있으며, 이들 역사는 여의도역, 여의나루역, 길 사당역, 그리고 샛강역입니다. 여의도와 주변 지역은 대방역과 신길역 등도 이용하기 편리한 교통망을 자랑합니다.

 

신규 노선

여의도 지역에는 앞으로 3개의 신규 노선이 들어설 예정입니다:

1. 신안산선: 원래 내년도 개통이 목표였으나, 공사 진행률이 낮아 현재는 약 3년 정도 지연될 것으로 예상됩니다. 신안산선은 여의도에 들어오는 최초의 광역철도로, 여의도의 교통 편의성을 크게 향상시킬 것입니다.
2. 서부선: 경전철로, 은평 세절역에서 여의도와 서울대 입구를 연결합니다. 이 노선은 발표된 지 오래됐지만 공사비 상승과 인플레이션으로 인해 개통이 지연될 것으로 보입니다. 예상 개통 시점은 약 10년 후가 될 것으로 전망되며, 역사는 변동이 있을 수 있습니다. 특히, 5호선과 9호선 환승역인 여의도역과의 직접 환승이 어려운 상황이어서 많은 논의가 진행되고 있습니다.
3. GTX B 노선: 3월에 착공된 이 노선은 송도와 여의도, 용산, 청량리 등을 연결합니다. 개통되면 송도에서 여의도까지의 이동 시간이 20분대로 단축될 예정입니다. 이는 여의도뿐만 아니라 송도 지역의 교통 편의성도 크게 개선될 것입니다.

교통 인프라

여의도는 도로 교통망도 잘 갖추어져 있습니다. 올림픽대로를 이용하면 서쪽이나 강남 방향으로 이동하기 편리하며, 한강에 있는 세 개의 다리(서강대교, 마포대교, 원효대교)를 통해 서울 전역으로 쉽게 접근할 수 있습니다. 또한, 여의도와 노량진을 연결하는 보행교도 예정되어 있어, 두 지역 간의 시너지를 기대할 수 있습니다.

 

미래 교통 수단

여의도의 교통 인프라는 육상, 해상, 공중 등 다양한 교통 수단으로 확장될 계획입니다. 특히, **UAM(Urban Air Mobility)**은 전기로 움직이는 소형 비행기로, 김포공항과 여의도를 직접 연결할 수 있는 하늘 나는 택시를 상상할 수 있습니다. UAM은 몇 년 내로 상용화될 예정이며, 지하철, 도로, 공중, 수상 등 종합적인 교통 네트워크가 여의도 지역의 교통 편의성을 크게 향상시킬 것입니다.

 

여의도의 특징과 단점

여의도는 한강과 올림픽대로, 샛강과 노들로로 둘러싸여 있어, 교통의 중심지이면서도 일종의 ‘섬’처럼 고립된 느낌을 받을 수 있습니다. 이러한 고립성은 여의도의 장점이자 단점이 될 수 있습니다. 특히, 교육 시설 부족과 학원가가 없다는 점은 여의도의 단점으로 지적됩니다. 현재 여의도에는 초중고와 몇 개의 학원만 있어, 학원 교육을 중시하는 가구는 목동이나 마포 등 외곽으로 이동해야 하는 불편함이 있습니다.

역사적 배경

여의도는 원래 2호선이 계획대로 들어오기로 되어 있었으나, 1970년대 중반 구자춘 부시장이 2호선을 마포와 여의도를 비껴가게 하면서 현재의 순환선 계획이 수립되었습니다. 이로 인해 2호선이 여의도를 지나지 않게 되었지만, 순환선이 현재 서울의 중요한 교통망으로 자리잡게 되었습니다.

 

현재 여의도

현재 여의도는 최신 상업 시설과 주거 공간이 자리잡고 있는 핫플레이스입니다. 더 현대 서울과 브라이튼은 각각 MZ 세대와 외국인 관광객들 사이에서 큰 인기를 얻고 있으며, 여의도의 상업 및 주거 환경은 꾸준히 발전하고 있습니다. 하지만, 여전히 재건축과 교육시설 유치 등의 과제가 남아있습니다.

 

여의도는 과거와 현재를 아우르는 도시 계획의 변화를 잘 보여주는 지역입니다. 여의도는 처음 계획 단계에서 3단계로 구분되어 있었는데, 녹지와 상업시설, 그리고 국회와 법조 단지로 구분된 바 있습니다. 예를 들어, 동측부는 원래 법원과 검찰청이 들어설 예정이었지만, 시범 아파트 부지로 팔려 아파트가 들어선 것이죠. 한편, 방송사들이 이전하면서 여의도는 이제 정치와 금융의 중심지로 자리잡았습니다.

최근에는 여의도의 동측부에서 서측부로의 변화가 예상되고 있습니다. 현재 동측부에는 KBS와 같은 방송사들이 남아있지만, 많은 방송사들이 떠난 상태입니다. 이제 여의도는 금융과 정치, 그리고 앞으로는 문화와 관련된 새로운 개발이 기대되고 있습니다. 특히 서측부는 국회의사당과 가까워 고도 제한이 있어 건물들이 낮고, 이로 인해 서측부의 개발 속도가 더디지만, 동측부는 고층 건물들이 들어설 가능성이 높습니다.

서울시에서는 최근에 국회 주변의 고도 제한을 풀려고 했으나, 국회 주변은 예외로 남았습니다. 만약 세종시 이전 등의 계획이 실행된다면, 여의도는 더 많은 변화가 있을 것으로 보입니다. 여의도의 미래는 정치와 금융 외에도 문화와 같은 새로운 축이 더해져 다채롭게 변모할 것입니다. 이렇게 여의도는 전통적인 중심지에서 점차 현대적인 금융과 문화 중심지로 탈바꿈하고 있습니다.

 

 

여의도는 현재와 미래의 개발 방향을 고려할 때, 매우 흥미로운 지역입니다. 여의도의 미래 개발 계획과 전망을 정리해보면 다음과 같습니다:

1. 고층화 및 개발 가능성: 여의도는 고층화가 가능한 공간으로, 서울의 다른 지역들에 비해 상대적으로 높은 용적률을 가진 지역입니다. 이는 맨해튼이나 침사추이처럼 높은 건물들이 들어설 가능성을 의미합니다. 여의도 전체에 걸쳐 초고층 건물들이 들어설 것으로 보이며, 이는 서울에서 중요한 랜드마크 지역으로 자리매김할 것입니다.
2. 문화 및 금융 중심지로의 변화: 현재 여의도는 정치와 방송 중심지로 알려져 있지만, 앞으로는 문화와 금융 중심지로 변모할 것입니다. 특히 금융 특구와 문화 시설이 확대될 것으로 예상되며, 여의도의 동측부에서 서측부로의 변화가 이루어질 것입니다. 이로 인해 여의도는 더욱 활기차고 다채로운 지역으로 변할 것입니다.
3. 인프라 확장과 시너지 효과: 여의도와 주변 지역의 인프라 확장이 계획되고 있습니다. 예를 들어, 원효대교를 건너면 용산 국제업무지구가 있어 출퇴근이 가능하며, 서울항이 조성되면 관광과 야경을 즐길 수 있는 명소가 될 것입니다. 또한, UAM(도심 항공 모빌리티)과 수상 택시 등이 도입되면서 교통의 편의성이 높아질 것입니다.
4. 재건축과 투자 기회: 여의도의 재건축 시장은 현재 어려움을 겪고 있지만, 이는 투자 기회로 볼 수 있습니다. 재건축 사업이 진행되기 위해서는 서울시와 정부가 적극적으로 지원해야 하며, 재건축 사업의 사업성을 높이기 위해 용적률을 조정하는 등의 정책이 필요할 것입니다. 현재 재건축이 어렵다고 하지만, 장기적으로는 기회가 될 수 있습니다.
5. 미래 시세와 투자 수익: 현재 시세와 미래 시세를 고려했을 때, 재건축 아파트는 입주 후 상당한 시세 상승이 예상됩니다. 예를 들어, 20억 원대의 아파트가 30억 원대 후반 또는 40억 원대 초중반으로 상승할 가능성이 있으며, 이는 상당한 투자 수익을 의미합니다. 다만, 집값 상승의 원인은 단순히 시장의 가격 상승뿐만 아니라, 화폐 가치의 변화와 같은 경제적 요인도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 여의도는 고층화와 문화, 금융 중심지로의 발전이 이루어질 것이며, 이는 장기적인 투자 기회와 함께 도시에 대한 새로운 비전을 제시합니다. 재건축 시장은 현재 어려움을 겪고 있지만, 장기적인 관점에서 투자와 개발이 이루어질 가능성이 높습니다.

 

현재 여의도의 주거 지역은 제한적이며, 만 세대도 안 되는 노후화된 아파트가 대부분입니다. 이러한 상황에서 재건축을 통해 현대적인 주거 지역으로 탈바꿈시키는 것이 필요합니다. 또한, 상업 지역과 업무 지역의 균형 있는 개발이 이루어진다면, 지역의 경쟁력은 더욱 강화될 것입니다.

재건축 재개발의 현실

재건축과 재개발은 사업성 외에도 조합원의 의지와 경제력에 크게 좌우됩니다. 강남을 비롯한 평단가가 높은 지역에서 재건축이 더 수월하게 진행되는 이유는 사업성 외에도 조합의 협력과 경제적 지원이 있기 때문입니다. 이러한 점을 고려할 때, 용산과 여의도의 개발도 조합원들의 의지와 경제력을 충분히 반영하여 진행될 필요가 있습니다.

실질적인 투자 팁

재건축 재개발 물건을 매수할 때, 부동산 브리핑뿐만 아니라 조합 측의 정보도 중요합니다. 조합의 진행 상황, 이주비 대출 조건, 분담금 납부 조건 등을 직접 확인하는 것이 필요합니다. 실제 상황과 맞는 정보를 얻기 위해 조합에 방문하여 정확한 정보를 확인하는 것을 추천합니다.

여의도 재건축 현황과 전망

 

재건축아파트(4)-여의도 시범아파트