2024 내집마련 가이드, 잔금대출 팁

내집마련1-주택담보대출알아보기

주택담보대출알아보기

 

내집마련2-주택구매예산결정

주택구매예산결정

 

 

내집마련3-법무사, 공인중개사

법무사, 공인중개사

 

 

 

 

 

1. 잔금대출을 통한 신축아파트 구매 팁

1-1. 잔금대출에 대한 이해
- 잔금대출은 대출 자체를 받을 때는 DSR을 보지 않음
- 잔금대출이 실행되는 경우, DSR이 적용되기 때문에 꼭 협약 전에 점검이 필요
- DSR은 모든 대출의 원리금을 연간 소득으로 나눈 비율
- 대출 한도는 DSR 비율과 소득에 따라 달라짐
- (중요) DSR 1금융 40%, 2금융 50% 이내에 해당하느냐에 따라 대출 가능한 금액과 한도가 결정됨

1-2. 잔금대출을 통한 신축아파트 구매
- 다주택자는 잔금대출의 LTV 비율이 30프로로 규제 지역과 비규제 지역 모두 같음
- 1주택 다소 이용시 DSR을 보지 않음
- 잔금대출을 신규 주택 구매에 사용할 때는 DSR이 적용되어 이를 준수해야 함
- (중요) 잔금대출은 DSR이 적용되어 연봉 대비 대출 한도가 결정되므로 주의

1-3. 잔금대출 대 1금융과 2금융 비교
- 주택담보대출은 1금융에 해당하고, 이때 DSR 한도는 연봉 7배 정도
- 변동금리 차주에 해당하는 보금자리론은 2금융에 해당, 그에 따른 DSR 한도는 연봉 8.8배 정도
- (중요) 연봉이 크게 차이나는 경우, 2금융에 속하는 보금자리론을 이용하는 것이 더 유리
- DTI가 높아질수록 DSR이 적용되는 대출 한도가 커지는 경향을 보임

2. 분양 아파트 잔금 대출과 DSR 적용 요건

2-1. 분양 아파트 잔금 대출 개념 이해
- 분양 가격보다 높은 감정가의 아파트 구입을 위해 잔금 대출을 활용함
- (중요) 은행에서 감정평가를 잘해주는 은행이 있다면, 이 감정평가 금액을 기준으로 대출이 가능함
- 협약 은행에서는 주로 분양가 기준으로 잔금 대출을 함
- 잔금 대출을 받지 못하는 경우 전세 입자를 잘 맞춰서 잔금 대출을 받을 수 있음
- 주택담보대출을 이용해서 월세 세팅을 하여 무이자 대출을 하는 방법도 있음

2-2. 잔금 대출 절차와 요건
- 잔금 대출은 은행 대출을 신청하고 본인의 돈을 통장에서 입금하는 방식으로 진행함
- 잔금 대출시 항목별로 처리되며, 대출 영수증과 입금 영수증을 팩스로 송부하여 확인함
- 중도금 대출을 상환하고, 후불제 이자, 옵션 대금, 관리사무소 선수관리비 등을 입금함
- (중요) 잔금 대출은 입주 후 즉시 진행하며, 잔금이 모두 납부되면 키를 받아 입주 가능함

2-3. 차주별 VS 금융사별 DSR 대상자
- 19년 12월 이후 차주별 DSR 대상자 기준이 도입되어, 입주자 모집 공고 시기에 따라 DSR 40프로 내로 들어와야 함
- 21년부터는 모든 대출 총액이 2억원을 초과하거나 총 대출액이 1억원을 초과하는 사람이면 차주별 DSR 대상자로 됨
- (중요) 단, 이 기준은 입주자 모집 공고 시점에 따라 달라지며, 이전에 입주자 모집 공고 시기에는 차주별 DSR 대상자가 아님
- 따라서 이러한 사항을 고려하여 잔금 대출을 선택하고 진행해야 함

3. DSR 대출과 신용 대출 이해하기

3-1. DSR 대출에 대한 이해
- 현재 대부분의 은행들이 DSR을 적용하고 있음
- 각 은행마다 DSR의 적용 가능 금액의 한도가 다름
- (중요) 입주자 카페를 통해 사전 상담을 받고 자서를 받는 은행들이 DSR 적용 범위를 늘려줌
- 조기 조건부 DSR 대출은 특정한 한도까지는 허용될 수 있음

3-2. 신용 대출에 대한 이해
- (중요) 신용 대출은 대출자가 부채를 축소하고자 하는 의도로 받는 대출을 의미함
- 신용 대출의 경우 대출금 전액에 대해 혜택을 줄 수 있는 경우도 있음
- 주택담보대출, 증빙소득, 대체소득, 신고소득 등에 따라 대출 한도가 결정됨
- 신고소득의 경우, 카드 사용 금액을 통한 신고소득도 계산 가능함

3-3. 증빙소득과 대체소득의 이해
- 증빙소득은 회사 다니다 보는 연봉, 사업소득금액증명원, 연금소득 등이 있음
- 증빙소득은 부부가 합산할 수 있으며, 부부 합산 소득이 적용 시 부채도 합산됨
- 대체소득은 국민연금 납부내역, 건강보험료 납부내역, 카드 사용 내역 등을 통해 얻어짐
- 대체소득은 부부 합산 연 2400만 원 미만이며, 또는 한 배우자 소득이 없는 경우에만 적용 가능함
- 대체소득의 최대 인정 가능 금액은 연봉 5천만 원으로 제한됨

4. 분양가와 감정가 기준의 대출, 풀피투자와 청년주택드림통장

4-1. 분양가와 감정가의 차이 이해하기
- 분양가와 감정가는 다르게 보일 수 있음
- 분양가는 협약은행에서 주로 시세 기준으로 대출
- 감정가가 더 높으면, 협약은행이 유리함
- 소득이 중요하며, 연봉이 9400만 원이면 가능
- DSR 계산기를 통해 자세한 내용 확인 가능

4-2. 풀피투자의 가능성과 대출조건
- 풀피투자로 팀 구조가 될 수 있음
- 협약은행을 통해만 잔금 대출 가능
- (중요) 대출상담사를 활용하면 추가적인 대출 가능
- 대출상품의 한도는 부부 합산 기준으로 됨
- 잔금 대출은 보증등기가 늦게 나올 수 있음

4-3. 청년주택드림통장의 혜택과 이용 방법
- 청년 주택 드림통장은 만 19세에서 34세에서 혜택 받을 수 있음
- 이자율은 연 2프로에서 4.5프로 가능
- 납입 한도는 원래 50만원까지였으나, 100만원까지 가능
- 잔금 때 까지 추가적으로 납부할 수 있는 금액 추가 납입도 가능
- 청년 주택 드림청약통장과 함께 청년 주택 드림대출 받을 수 있음
- 당첨 경우에 한해 주택 즉 전용면적 85제곱미터 이하의 대출 가능

 

청년지원

 

 

청년지원1-학자금대출

청년지원2-청년도약계좌

청년지원3-청년주택드림청약통장

청년지원4-중소기업취업청년전세보증금대출

 

2024.06.05 - [복지] - 청년지원 1- 학자금 대출

청년지원 1- 학자금 대출

2024.06.06 - [복지] - 청년지원2-청년도약계좌

청년지원2-청년도약계좌

2024.06.07 - [부동산관련] - 청년지원3-청년주택 드림 청약 통장

청년지원3-청년주택 드림 청약 통장

2024.06.08 - [부동산관련] - 청년지원4-중소기업 취업 청년 전세 보증금 대출

청년지원4-중소기업 취업 청년 전세 보증금 대출