아파트 분양 잔금이 부족할 때 대처 방법-(잔2-2)

아파트 분양을 받아 중도금까지 잘 납부했다면, 이제 마지막 단계로 입주 전에 잔금을 납부해야 합니다. 이 잔금을 납부하기 위해 잔금 대출을 받을 수 있습니다. 잔금 대출은 기존의 중도금 대출 외에 추가로 받는 대출이 아니라, 새로운 대출로 기존 중도금 대출까지 정리하는 과정이라고 생각하면 됩니다. 즉, 입주 시점에 잔금 대출을 받고 기존의 중도금 대출을 상환하는 방식입니다.

중도금 대출은 분양가를 기준으로 한도가 정해지지만, 잔금 대출은 입주 시점의 시세를 기준으로 계산되는 경우가 많습니다. 입주 시기에 집값이 오르면 한도가 늘어날 수 있고, 반대로 시세가 내려가면 한도가 줄어들게 됩니다.

 

 

 

잔금이 부족할 때 대처 방법

잔금이 부족할 경우, 전세로 들어올 세입자를 찾는 방법이 있습니다. 세입자에게 받은 전세금을 활용하여 잔금을 맞추는 것입니다. 그러나 이 방법은 항상 가능한 것은 아니며, 해당 주택 주변의 전세 수요와 부동산 경기 등에 따라 상황이 달라질 수 있습니다.

대출 한도와 DSR 적용

과거에는 다른 대출이 없는 경우 연봉의 7배 정도가 DSR (총부채원리금상환비율) 한도 내에서 대출이 가능하다고 여겨졌지만, 현재는 스트레스 DSR이 적용되어 연봉의 약 6.7배 정도 대출이 가능합니다. DSR 50% 기준으로는 연봉의 약 8.8배 정도가 무난한 한도로 여겨집니다. 이는 다른 대출이 없는 경우에 해당합니다.

예를 들어, 연봉이 3천만 원인 사람은 1금융권 은행에서 최대 2억 원까지 대출이 가능하지만, 2금융권으로 가면 대출 한도가 더 높아집니다. 정책자금 대출로 디딤돌 대출이나 보금자리론을 받을 수도 있습니다. 그러나 디딤돌 대출은 재개발 재건축으로 인한 신축 아파트 잔금 대출로는 거의 사용할 수 없습니다. 반면, 보금자리론은 DTI (총부채상환비율)만 보기 때문에 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다.

금융권 선택

연봉 대비 대출 한도가 중요하다면, 1금융권보다 2금융권을 선택하는 것이 유리할 수 있습니다. 2금융권은 1금융권보다 금리가 다소 비싸지만, 대출 한도를 높일 수 있습니다. 실거주 목적으로 금리를 낮추고자 한다면 1금융권에서 대출을 받는 것이 유리합니다.

정책자금 대출을 받으면 DTI 기준으로 더 많은 금액을 대출받을 수 있습니다. DSR을 기준으로 대출이 이루어지기 때문에, 소득 대비 대출 한도가 정해지는 원리를 이해하는 것이 중요합니다.

전세를 활용한 잔금 마련

신축 아파트 보존등기는 보통 1년이 지나고 나오기도 하며, 경우에 따라 2년이 걸리기도 합니다. 이로 인해 사전 점검을 가서 시행사 협약은행에서 대출을 신청해야 합니다. 이때, 전세입자를 받아서 잔금을 마련하는 방법이 있습니다. 전세 보증금을 받아 잔금을 치르는 방식으로, 이는 무이자 대출과 같은 효과를 줍니다.

집단대출 처리 절차

잔금 대출을 받기 위해서는 은행 대출을 신청하고, 본인의 자금을 보태야 합니다. 잔금 대출 신청 시, 항목별로 입금처리가 됩니다.

1. 잔금 대출을 받아 기존 중도금 대출을 상환합니다.
2. 건설사로 잔금을 입금합니다.
3. 후불제 이자 및 옵션 대금, 기타 부대 비용을 건설사에 납부합니다.
4. 관리사무소에 선수관리비를 입금합니다.
5. 대출 비용 및 수입 인지대 출금을 처리합니다.

모든 절차가 완료되면 중도금 대출 상환 영수증과 잔금 납부 영수증을 입주지원센터에 팩스로 송부합니다. 확인 후 키를 받아 입주하게 됩니다. 이러한 절차를 통해 집단 대출이 처리되고 잔금을 납부하게 됩니다.