2024 대치동 은마 아파트 재건축 투자: 보유와 매도 고민에 대한 분석

 

서울 강남 대치동에 위치한 은마 아파트는 총 4,425세대로 구성되어 있으며, 1979년에 입주가 시작된 오래된 단지입니다. 2022년에 25억 원에 매수한 34평 아파트의 경우를 예로 들자면, 이후 시세가 하락했다가 최근 23억 원까지 회복된 상황입니다. 은마 아파트는 재건축이 크게 지연된 대표 단지 중 하나입니다. 다행히도 지난해 조합이 설립되면서 재건축 사업이 급물살을 타는 듯했으나, 다시 조합 내부 분쟁으로 사업이 멈춰 있는 상태입니다. 이런 상황에서 보유를 계속할지, 아니면 매도하고 다른 곳에 투자하는 것이 좋을지 고민이 되는데, 이를 살펴보겠습니다.

은마 아파트의 현재 상태

은마 아파트는 용적률이 204%로 상당히 높은 단지입니다. 일반적으로 서울에서 재건축 수익성이 나오는 용적률은 180% 이하인데, 은마 아파트는 이보다 높아 일반 분양 수입이 적을 가능성이 있습니다. 단지는 30평 형대와 34평 형대로 구성되어 있으며, 최근 실거래가를 보면 101㎡(30평형대)는 22억 9천만 원, 115㎡(34평형대)는 25억 4천만 원에 거래되었습니다. 이는 교육열이 높은 학부모들이 선호하는 단지라는 점에서 강남 팔학군 접근성이 좋은 대치동의 장점을 가지고 있습니다.

재건축 사업의 지연

은마 아파트 재건축은 2003년 추진위원회 설립 이후 계속 지연되었습니다. 2023년에 조합이 설립되었으나, 조합 내부 분쟁으로 인해 사업이 멈춰 있습니다. 평균적으로 재건축 사업은 정비 구역 지정부터 입주까지 10년 이상의 시간이 소요되는데, 은마 아파트는 이제 막 정비 계획이 수립된 상태입니다. 따라서 앞으로도 갈 길이 멀고, 중간에 사업 지연 요소가 발생할 가능성이 큽니다. 최소 10년은 걸려야 새 아파트입주가 가능한 상황입니다.

재건축 사업성 평가

은마 아파트 재건축 정비 계획안에 따르면, 35층 이하로 건축하며 총 5,778세대 중 일반 분양분은 771세대가 예정되어 있습니다. 용적률은 299.9%로 계획되어 있으며, 추가 분담금은 3억~8억 원 정도로 예상됩니다. 하지만 최근 공사비가 증가함에 따라 추가 분담금이 더 늘어날 가능성이 매우 높습니다. 또한, 일반 분양가는 평당 7,700만 원으로 예상되며, 이는 5천만원중반에 최근 분양한 래미안 원베일리의 분양가보다 높은 금액입니다.

투자 결정

현재 34평형 아파트가 가장 최근 25억 4천만 원에 까지 거래된 점을 고려할 때, 추가 분담금을 포함하면 27억 원 정도에 새 아파트를 매수한 셈이 됩니다. 대치동의 신축 아파트와 비교해보면, 래미안 대치 팰리스의 경우 32억~34억 원으로 시세 차익을 누릴 수 있는 단지입니다. 따라서 은마 아파트는 충분히 투자 가치가 있다고 볼 수 있습니다.

하지만, 재건축 사업의 지연과 조합 내부의 분쟁, 상가 조합원과의 분쟁 가능성 등 여러 리스크를 고려해야 합니다. 특히 조합 내부의 갈등이 빠른 시일 내에 해결되지 않을 경우, 재건축 사업이 언제 완료될지 예측하기 어렵습니다. 따라서 재건축 사업의 불확실성을 고려하여 빠른 입주를 원하신다면 매도 후 다른 투자처를 고려해 보는 것도 좋은 방법입니다.

결론

은마 아파트는 입지가 훌륭하지만 사업성은 다소 미흡할 수 있습니다. 현재 시세와 주변 시세를 고려했을 때 충분히 투자 가치가 있는 단지이지만, 재건축 사업의 지연 요소와 추가 분담금 증가 가능성을 고려하여 신중한 결정을 하시길 바랍니다. 빠른 입주가 필요하시면 매도 후 다른 곳에 투자하는 것이 좋은 대안이 될 수 있습니다. 투자를 고민하신다면 사전에 꼼꼼하게 검토한 후 결정을 내리시는 것을 권장합니다.

 

2024년7월시세(매물호가)

 

매매
31평 24억 원에서 25억 원

34평 27억 원에서 28억 원 

전세

31평 6억원에서 7억원
34평 7억원에서 8억원

월세
31평 보증금 1억 기준 200만 원부터 220만원
34평 보증금 1억 기준 240만 원에서 260만원

재건축(2)-압구정2구역 신현대 아파트

 

 

재건축아파트(3)-잠실장미아파트

 

 

 

 

 

 

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