재건축 초과이익 환수

재건축 초과이익 환수제도는 재건축으로 인해 상승한 집값의 일부를 환수하여, 재건축 이익을 부당하게 얻지 않도록 하는 제도입니다. 이 제도는 논란이 많고 복잡하게 진행됩니다. 최근 제도 변경 사항을 포함해 이와 관련된 여러 쟁점들을 정리해 보겠습니다.

1. 재건축 초과이익 환수제도의 개요

• 목적: 재건축으로 인해 발생한 초과이익을 환수하여, 재건축에 따른 이익이 특정 개인이나 그룹에게 편중되지 않도록 하고, 재건축 시장의 과도한 투기와 불평등을 방지하는 것입니다.
• 환수 대상: 재건축을 통해 집값이 상승한 경우, 그 초과이익의 일정 부분을 국가가 환수합니다.

2. 계산 방식

• 초과이익 계산: 재건축 아파트의 가격 상승분에서 재건축을 하지 않았을 경우의 상승분을 차감하여 초과이익을 계산합니다. 즉, 재건축으로 인한 집값 상승이 초과이익으로 간주됩니다.
• 재건축 아파트와 비교: 재건축 아파트의 가격 상승분을 주변 일반 주택과 비교합니다. 이때, 주변 일반 주택의 가격 상승을 계산하여 재건축 아파트가 얼마나 더 올랐는지를 평가합니다.

3. 최근 제도 변경(개정안 24.03.27)

재건축 초과이익 금액에 따른 부담금 부과 기준

 

0.8억원이하	0.8-1.3억원	1.3-1.8억원	1.8-2.3억원	2.3-2.8억원	2.8억원초과
면제	10%	20%	30%	40%	50%

 

장기보유 1세대 1 주택 부담금 감경비율

6년-10년	10-15년	15-20년	20년 이상
10-40%	50%	60%	70%

고령자 부담금 납부 유예:1세대 1 주택 60대 이상 조합원, 담보제공 시 납부 유예

• 법 변경 (2024년 3월):
  • 기준선 상향: 초과이익 환수의 기준선이 기존 3천만 원에서 8천만 원으로 상향되었습니다. 즉, 8천만 원 이상의 초과이익이 발생해야만 환수가 이루어집니다.
  • 부과 단위 조정: 부과 단위도 기존 3천만 원에서 5천만 원으로 조정되었습니다.
  • 공제 조정: 조합이 임대주택을 지자체에 헐값에 팔았다면 그 비용을 공제해 주는 등의 완화 조치가 포함되었습니다.
  • 계산 시점 조정: 주택 가격 상승분의 계산 기준 시점을 조합설립 시점으로 변경하여 혜택을 받는 경우가 생겼습니다.

4. 논란 및 쟁점

• 정상 가격 상승분 계산: 정상 가격 상승분을 시군구의 평균 상승률로 계산하는데, 이는 주변 빌라, 다세대주택 등의 가격 상승률을 포함합니다. 따라서, 아파트 단독의 상승률과 맞지 않다는 지적이 있습니다.
• 법적 쟁점: 주간 주택 매매 지수의 논란으로 인해 월간 지수의 신뢰성에도 의문이 제기되고 있습니다. 데이터의 조작 가능성이나 신뢰성 문제로 인해 계산의 신뢰성에 대한 우려가 있습니다.
• 재건축 부담금의 차이: 재건축 이익이 큰 곳과 작은 곳의 부담금 차이가 큽니다. 재건축 이익이 많을수록 부담금이 크고, 법 변경으로 인해 공제금액이 줄어드는 경우도 있습니다.

5. 실제 사례

• 반포 센트레빌 아스테리움: 최근 재건축 초과이익 부담금이 약 3억 원에서 1억 6천만 원으로 줄어들었으나, 이 역시 이익의 크기에 따라 다릅니다.
• 성동구 A 아파트: 법 변경 전에는 4억 6천만 원의 부담금이었으나, 변경 후에는 약 1억 원으로 줄어들었습니다.

6. 결론

재건축 초과이익 환수제도는 재건축으로 인해 발생한 초과이익을 환수하여 재건축 시장의 공정성을 유지하고자 하는 제도입니다. 그러나 계산 방식과 법적 기준에 대한 논란이 있으며, 제도의 적용과 실효성에 대한 다양한 의견이 있습니다. 법 변경 후에는 부담금이 줄어드는 경향이 있지만, 여전히 이익이 큰 곳에서는 높은 부담금을 감수해야 합니다.

이 제도는 공정성과 재건축 시장의 균형을 맞추기 위한 노력의 일환이지만, 각종 논란과 조정 사항으로 인해 제도의 효과성과 신뢰성을 확보하기 위한 지속적인 개선이 필요합니다.

 

 

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