고액연봉자는 주택담보대출을 얼마나 받을까?

어떻게 하면 은행에 나가는 돈을 줄일까?  DSR 그러면  도대체 DSR이 뭔지  얘기하시는 분들이 꽤 많습니다. 대출받는 분들은 DSR, LTV, DTI 등의 용어가 나올 때마다 너무 어렵다는 말을 많이 합니다. 그냥 은행에 가면 알아서 대출을 해주는데  제가 이런 것까지 다 계산해야 하느냐는 분들이 적지 않은데 꼭 해야 합니다. 여러분이 정확하지는 않더라도 어느 정도 계산을 해야 집을 살 때 나에게 맞는 예산을 세울 수 있습니다.

본인 소득이 얼마이고 본인 부채가 얼마이고 나의 DSR이 얼마일 때 통과하는지, 제가 어떻게 계산을 해야 하는지에 대해서 알려드려보는데, 일단 삼성전자를 비롯한 대기업 연봉자들의 소득을 가지고 DSR을 한번 계산해보려고 합니다. 연봉 1억 클럽이라고 하죠. 한국 대기업 20일에 연봉자를 뽑았는데 1위 SK텔레콤이 1억 6200만 원, 2위 삼성전자가 1억 4400만 원, 3위 에쓰오일이 1억 1503 삼성물산이 4위입니다. 1억 1300만 원입니다. 그리고 5위는 대한유아 1억 1200만 원에 해당합니다. 그럼 이분들은 도대체 대출이 얼마나 나오는지, 이 정도 연봉이면 다 해줘야 하는 거 아닌가. 이렇게 생각할 수도 있지만 꼭 그런 것은 아닙니다. 연봉 1억인데요. 그럼 저는 얼마까지 대출이 가능한가요? 이렇게 물어서는 안 된다는 겁니다.

왜냐하면 각자의 상황에 따라 대출의 기준이 되는 DSR이 모두 달라질 수 있기 때문입니다. 그걸 어떻게 계산하면 되는지에 대해서 보여드릴게요. 핸드폰으로 계산할 수도 있습니다. 부동산 계산기 앱에 들어가서 DSR을 누르면 총부채원리금상환비율이라고 나옵니다. 본인의 모든 부채를 소득으로 나눈다고 보면 되는데 이 앱에서 DSR을 누르면 되는데 기준일 첫해 이자 기준으로 이렇게 어려운 말이 나오는대 무시하고 그냥 체크하시고 넘어가시면 됩니다. 원소득 1위인 SK텔레콤 1억 6200만 원을 일단 그대로 넣어놓습니다. 주택 대출을 받을 생각이고 만기일시, 원금균등, 원리금균등 세 가지로 나뉘어 있는데, 여러분은 우선은  원리금균등으로 하시면 됩니다. 이게 그중에서는 제일 유리하고 가장 일반적입니다. 그럼 총금액은 얼마일까? 약식으로 계산을 해보면 그냥 연봉만 있고 무지출 다른 곳에 쓰는 돈은 한푼도 없다고 하시는 분들은 연봉의 한 7배 정도가 여러분들의 DSR 40%를 적용받는다는 생각을 간단하게 하시면 됩니다. 그래서 제가 7배를 한번 해봤어요. 1억 6200만 원의 7배 11억이 됩니다. 여기서 11억을 넣어보겠습니다. 대출잔액도 당연히 11억이 됩니다. 그리고 대출기간은 420개월, 35년에 넣는 금리는 4.5% 정도로 넣어봅니다 제가 DSR을 이렇게 넣었어요. 연봉 1억 6200만 원짜리 주택담보대출 11억 원이 과연 나오느냐 하면 퍼센티지 38.56%입니다. 40% 안에 들어가면 된다고 했어요. 넘는 것은 좋은 일이 아닙니다. 넘지 않는 게 좋아요. 그래서 여기 보면 대출 건수가 한 건이에요. 그대로 계산해서 연금의 상환 금액이 1324만 원 정도가 되는 것입니다.

 

연 이자 상환액이 4922만원으로 총 6200만 원 정도, 1년에 은행에 줘야 하는 금액인 겁니다. 제가 돈을 1억 6000만을 버는데 40% 이상을 1년에 은행에 가져오면 즉 은행에 다른 비용으로 지출하게 되면 대출을 안 해준다는 게 은행 입장이거든요. 원금과 이자가 40%를 넘으면 안 된다는 거죠. 여기에다 삼성전자가 1억 4400만 원, 그러면 7배 정도 된다고 해서 10억을 넣었습니다. 또 420개월로 쭉 계산을 하면 39.44%가 나오네요. 역시 40%를 통과했습니다. 주택담보대출 DSR이 10억이 된다고 보시면 되는 겁니다. 이거는 단순히 DSR만 보았습니다. 이후에 다시 LTV도 맞춰야만 합니다. 둘 다 통과해야 해야 대출이 가능하다고 생각하시면 됩니다. 여러분들이 직장인 처음시작이다 아니면 내가 생애 최초라면 주택담보대출이 가장 많이 가능한 금액이 얼마인지 아시나요? 6억입니다.

6억짜리 단독주택을 사거나 빌라를 사거나 하면 좀 더 늘어날 수는 있지만 아파트에서는 지금 가장 많이 받을 수 있는 한도는 6억이라고 보면 될 것 같습니다. 국내회사중 연봉 1등부터 5등까지는 6억을 받는데 전혀 문제가 없습니다. 그래서 연봉 1억 6200만 원이면 11억 가능합니다. 1억 4400만 원이면 10억이 가능하고 1억 1500만 원이면 8억이 주택담보대출로 가능합니다. 대출을 단순히 주택담보대출만 받는 건 아니잖아요. 그 외에 신용대출도 사용합니다. 그러면 저는 신용대출이 얼마나 나오는지 이 신용대출도 같이 DSR 40%를 통과해야 합니다. 신용대출은 사실 다들 억울한 면이 있어요. 신용대출 만기가 중요하지 않기 때문에 대부분 이자만 내고 있고 원금은 갚지 않기 때문입니다. 그런데 DSR 계산으로는 억울하지만 원금을 5년으로 나눠서 계산하게 되어 있습니다. 신용대출은 계산을 해보니까 제 연봉의 1.6배 정도가 되면 DSR 40%가 적용됩니다.

연소득 2200만원을 넣고 신용대출 원리금을 균등하게 넣어주세요. 총 2억 6000만 원 넣어 보겠습니다. 그리고 만기 60개월에 금리 4.5%에 그냥 대충 넣어 계산해 보겠습니다. DSR 계산기를 누르면 DSR 40%, 38.72%가 나오기 때문에 2억 6000이 가능한 겁니다. 제 신용대출은 약 1.6배 정도가 DSR 40%를 통과한다고 보면 될 것 같아요. 그런데 단순히 신용대출만 있고 주택담보대출만 있는 것이 아닙니다. 이걸 복합적으로 계산할 수밖에 없거든요. 저는 신용대출도 있지만 주택담보대출도 필요하다고 했을 때는 여기 보시면 추가 항목이 있어요. 플러스 항목 이거 누르고 다시 주택담보대출 계산하면 되는데 삼성전자로 한번 계산해 볼까요? 1억4400만원의 소득을 가지고 계신 분들은 신용대출을 얼마나 받게 되면 주택담보대출 최대치가 나올까 하고 계산해 보았습니다. 여기서는 주택담보대출을 최대로 받을 수 있는 금액은 6억입니다.

 

6억을 받으려면 신용대출을 얼마까지 유지할 수 있는지를 거꾸로 계산하게 되면 1.6배가 2억 3000만 원이니까. 2억 3000만 원을 넣으면 DSR이 대출이 어렵게 된다는 겁니다. DSR 40%를 맞추려면 신용대출을 9000만 원으로 줄여야 합니다. 1억 4400만 원의 연봉을 가지고 계신 분은 주택담보대출 6억을 받으려면 신용대출을 9000만 원을 유지하시면 됩니다.

 

은행에 배용으로 내는 금액이 줄어들수록 DSR이 좋아집니다.은행에 돈을 많이 가져다주지 않는 방법은 무엇입니까? 이자가 적으면 제일 좋겠지요. 이자가 싸면 DSR이 유리하게 만들어집니다. 내가 은행에 이자로 돈을 적게 갖다 줘도 되니까. 그렇습니다. 이러다 보니 사실 작년 DSR 계산이랑 지금 DSR 계산이랑 차이가 많이 납니다. 작년에는 금리가 2.5% 대가 있었거든요. 이 정도로 저렴했던 것 같은데 현재는 한 4.5%, 거의 두 배 가까이 올랐기 때문에 DSR에 굉장히 나쁜 영향을 미치고 있습니다.

 

그다음에 DSR을 좋게 하는 방법은 상환기간을 늘리면 되겠지요. 지금 만기가 얼마인가요? 35년 40년, 그리고 주택금융공사 모기지가 앞으로 50년이나 나온다고 합니다. 만기가 길수록 은행에 달달이 가져다주는 돈이 적기 때문에 DSR에 유리하다고 보면 됩니다. 지금 은행권은 DSR 40%를 유지해야 하고 비은행권이라는 보험사 같은 경우는 DSR 50%까지 가능하기 때문에 내가 신용대출을 좀 더 두고 싶다 할 경우 DSR이 10% 정도 높은 비은행권 보험사에서 대출을 받으면 될 것 같습니다. 여러분이 대기업에 입사하거나 직장을 가지고 대출을 받을 때 도움이 되었기를 바랍니다. 

 

2024.04.15 - [분류 전체보기] - 생애 최초 주택 구매자를 위한 대출 전략과 꿀팁1