생애 최초 주택 구매자를 위한 대출 전략과 꿀팁1

주택담보 대출의 종류와 형태

 

주택을 구매한 이력이 단 한 번도 없는 사회 초년생이나 무주택자에게는 대출에 있어서는 크도 다양한 혜택을 정부에서 주고 있습니다. 어떠한 혜택을 이용하면 내 집 마련을 좀더 빨리 할 수 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다. 어떠한 기준으로 골라야 내가 주택담보대출을 잘 받았다고 할 수 있는지에 대해서 차근차근 기본적인 내용부터 하나하나 알아보도록 하겠습니다. 여러 가지 대출이 있지만 여기서 가장 큰 메리트를 가지는 것이 바로 생애 최초 주택 구매자입니다. 이에 관해서 획기적인 대출 전략을 알려드리도록 하겠습니다.  생애 최초 주택 구입자에 대해서 대출 전략 대출 꿀팁들을 살펴보겠습니다.

 
대출신청 시 생애 최초라는 건 이때까지 살면서 단 한 번도 주택 구매 즉 집을 사본 이력이 없는 사람을 뜻합니다. 이 주택이라고 하는 것에는 아파트 빌라 다세대 다가구 모두 포함됩니다. 이러한 주택을 구매한 이력이 단 한 번도 없는 사회 초년생이나 무주택자에게는 지금 대출에 있어서 큰 혜택을 주고 있습니다. 어떠한 혜택을 통해서 좀 더 유리하게 내 집 마련을 할 수 있는지 한번 알아보도록 하겠습니다. 먼저 우리가 생애 최초로 정말 단 한 번도 집을 구매해 본 이력이 없는데 대출을 받아서 집을 사려면 은행에 가서 보통은 제가 이 연봉으로 얼마만큼 대출을 받을 수 있나요? 이렇게 알아봅니다. 그리고 나서는 이 대출을 받아서 한 달에 얼마씩 상환을 해야 하나요? 라고 원리금을 물어보시고 그리고 나서 금리를 물어보실 수도 있습니다.

 

집을 살 때 우리가 받는 대출을 주택담보대출이라고 합니다. 줄여서 주담대라고 부르는데 이 주담대를 받을 때 각 차주 즉 대출받는 사람의 조건에 따라서 무주택자인지 1 주택자인지 다주택자인지 그리고 개인 부채 즉 개인 여신인지 아니면 사업자 대출인지에 따라서도 다 성격이 달라집니다. 주택담보대출에도 종류가 다양하고 그에 따른 성격도 다양하다는 의미입니다. 본인에게 가장 맞는 주택담보대출을 고르시는 게 내용입니다. 그렇다면 어떠한 기준으로 골라야 정말 내가 주담대를 잘 받았다고 할 수 있는지 간단한 내용부터 한번 알아보도록 하겠습니다. 은행에 갔다고 합시다. 은행에 가서 저는 대출도 많이 받고 싶고 금리는 가장 낮게 하고 싶습니다라고 보통은 상담을 요구하십니다. 근데 사실은 그렇게 모든 걸 다 맞출 수 있을까요? 그럴 수는 없습니다. 대출 한도도 은행 대출 중에 가장 많이 뽑고 그리고 시중에 있는 모든 정책자금 대출 중에서도 금리가 가장 낮다 이러한 것은 없습니다. 그 이유는 정책자금대출과 은행 재원대출로 주택담보대출은 크게 종류를 나눌 수가 있는데요. 뒤에서 한 번 더 자세히 설명해 보겠습니다만, 정책자금대출 같은 경우에는 대출 한도는 정해져 있지만 금리가 시중은행에 비해서 반 이상 저렴하게 되어있습니다. 그래서 정책자금대출 같은 경우에는 기준되는 소득이 즉 연봉이 적다는 거죠. 그리고 부채가 많다 할지라도 은행에서는 그 이유로 주택담보대출이 실행되지 않았지만 실행될 수 있도록 도와주는 그런 대출들이 있고요. 이것을 DTI만 본다 이렇게 표현을 합니다. 대신 금리가 은행 재원 상품보다 훨씬 저렴하고 이점이 있습니다.

 

무주택자의 서민 주거안정을 위해 혜택을 주는 정책성 대출로 정책자금을 재원으로 하는 상품이기 때문에 시중은행에 비해 금리가 낮고 DSR을 보지 않고 즉 소득이 얼마인지에 따라 총부채원리금상환비율을 보는 것이 아니라 DTI만 보는 경우가 많습니다. 즉 주택담보대출 원리금 부분만 중점적으로 보고 다른 대출은 이자 상환 능력이 있는지만 보는 겁니다. 그러니까 이 DSR이 DTI의 매운맛이라고 했잖아요. 그래서 이 DSR을 본다는 것은 제 총대출 원리금 상환 비중을 보고 능력을 보기 때문에 제 대출이 많으면 다른 대출이 안 나올 수 있는 거죠. 그런데 DTI 같은 경우에는 주택담보대출이 있는지를 좀 더 중점적으로 본다고 했어요. 다른 대출은 이자 정도만 보기 때문에 주택담보대출이 많지 않으면 기타대출 정도는 DSR에 비해 적게 봅니다

 

 

그렇다고 은행 재원 대출은 다 나쁜 거냐 그것이 아닙니다. 은행 재원 대출은 정책자금 대출보다 한도가 훨씬 유리합니다. 즉 쉽게 말하자면 정책자금 대출보다는 대출금액이 더 많이 나온다는 겁니다. 단 금리면에서는 정책 자금 대출보다는 높습니다. 쉽게 말하자면 대출금액이 더 많이 나온다는 겁니다. 그렇다고 많이 높은 건 아니고요. 정책 자금 대출 대표적인 신생아 특례 구입자금 대출 같은 경우에는 년 2%를 사용할 수가 있게 되어있습니다. 은행 재원 주담대 같은 경우에는 3%부터 시작해서 3% 중후반 그리고 4%를 형성하고 있습니다. 그래서 나는 대출을 많이 받아야 하는 일에 더 포커싱을 맞출 거야라고 하면 정책자금 대출보다는 은행 재원 대출이 더 유리할 수도 있습니다. 나는 대출은 그렇게 많이 받지는 않을 거니까 금리만 낮으면 좋겠다. 나는 이자 부담이 좀 덜 했으면 좋겠다라고 하면 정책 자금 대출부터 알아보는 것이 좋습니다. 

내가 집을 살 때 최대한 대출을 많이 받아서 사고 싶다 그러면 구매 자금 대출 즉 매매 자금 대출을 일으킬 은행에 가서 잘 상담을 받아서 어떠한 주담대가 나에게 가장 맞는지를 상담해 보시면 되겠습니다. 그리고 소유권 이전을 하고 3개월 뒤부터 다시 LTB 여력이 있으면 이것을 내가 우리 집에서 뽑아 쓴다고 표현도 합니다만 생활안정자금대출도 생활비 목적으로 좀 더 추가 대출을 받을 수가 있습니다. 그런데 이렇게 생활비 목적으로 자금 대출을 받으면 추가 매수 금지 약정서라는 걸 써서 생활비 목적으로만 써야지 즉 자금 용도에 맞게 쓰는 것이 목적이기 때문에 추가로 집을 늘리는 데 사용해서는 안 됩니다. 

정책자금 대출과 같은 낮은 금리 같은 경우에는 은행 재원처럼 많은 한도를 가져가지는 못하지만 대출을 낮은 금리로 가져갈 수 있기 때문에 월 납입 부담은 줄어드는 효과를 가져옵니다. 이것이 주택 담보 대출의 종류와 형태입니다. 여러분 이것만 잘 정리가 되어 있어도 헷갈리지 않으실 거예요. 이 개념만 명확하게 있으셔도 앞으로 대출을 받고 대출 전략을 펴는 데 상당히 도움을 받으실 수 있을 겁니다. 

 

주담대는 크게 두 종류로 나눠볼 수가 있습니다. 매매 시점에 즉 내가 이 집을 사면 하면서 구매하면서 받는 대출을 개인으로 받는다고 하면 다시 말해서 개인 대출로 실행하면 구매 자금 대출이 매매 잔금 대출이 되겠습니다. 돈을 빌리는 주체가  사업자다 혹은 기업이다 이러면 시설 자금 대출이라고 이해하시면 됩니다.

 
물론 은행 내부 규정이나 여러 가지 상품 설명들을 보면 이 시설자금 대출이 이러한 의미로 정확하게 판명되지는 않게 되어있습니다. 하지만 투자를 하실 때는 일단은 이렇게 정리해 두시면 기본 개념을 이해하시는 데에는 충분할 것 같습니다. 그러면 주택구입을 마무리 져서 이제 내 집이 됐어라고 합시다. 내 집이 되었는데 내가 매매 당시에는 약간 대출을 많이 받는 것에서 대해서 부담도 있고 두려워서 내가 받을 수 있는 한도보다 더 많이 받지 못했다고 가정을 합시다. 그런데 이후에 즉 소유권 수권 이전하고 3개월 뒤에 대출을 받을 거야라고 하면 대출의 성격이 변해버립니다. 즉 소유권 이전하고 3개월 전까지는 개인은 구매자금대출로 여전히 실행을 할 수가 있고 사업자 기업은 시설자금대출로 실행을 할 수가 있는데, 대출을 소유권 이전하고 즉 보존등기 나오고 난 다음에 3개월 뒤부터는 대출의 성격이 바뀌어 버립니다. 개인은 생활 안정 자금 대출 목적으로 실행하게 되고요. 사업자 기업은 운전 자금 대출 즉 사업에 맞게 사용을 하시라고 사업자 대출을 실행해 주게 됩니다.  

이 대출은 꼭 자금 용도에 맞게 사용해야 하고 그렇지 않을 경우에는 회수가 당할 수가 있습니다. 그래서 여러분들이 개인 생활안정 자금 대출을 받거나 사업자 운전자금 대출을 받을 때는 주의를 하셔야 되고 약정서를 잘 살펴보셔야 합니다. 앞서 말씀드렸듯이 생활안정자금대출을 받고는 추가매수 금지약정서라는 걸 쓰기 때문에 추가로 주택을 구입하면 안 됩니다. 즉 추가 주택 투자를 해서는 안 된다는 겁니다. 예를 들어서 생활 안정 자금 대출의 대표적인 대출인 전세 반환 대출, 즉 전세자를 내보내기 위해서 전세 보증금을 돌려주기 위해서 받는 대출을 전세 보증금 반환 대출 또는 전세 퇴거 대출이라고도 표현을 합니다. 이 대출이 대표적인 생활안정 자금대출의 일종입니다. 즉 전세 퇴거자금 대출을 받으면 추가로 집을 늘려서는 안 됩니다.  왜냐하면 추가 매수 금지 앞정서를 쓰거든요. 그런데 전세 퇴거 자금 대출 받은 사람이 소위 말하는 줍줍에 당첨돼도 안 됩니다. 왜냐하 줍줍도 주택담보대출에서는 집으로 보기 때문에 매수 금지 약정에 위배된다고 봅니다. 그래서 이러한 생활 안정 자금 대출을 받고는 추가로 주택 구매를 늘리면 안 된다라는 그 약정을 잊지 마시기 바랍니다. 그러면 우리 주택 담보 대출의 상품에 대해서 한번 살펴보면 앞서 말씀드렸듯이 주택 담보 대출은 크게 두 가지 종류로 나눠집니다. 정책자금 대출 즉 정책성 상품의 주담대가 있고요. 은행 재원대출 즉 은행상품의 주담대가 있습니다. 이 정책자금대출은 앞서 말씀드린 대로 대출 한도는 다소 적지만 금리가 굉장히 저렴합니다. 
그래서 DSR보다는 DTI를 본다는 건 대출 한도를 더 많이 뽑을 수 있다는 의미입니다. 그래서 다소 소득이 적거나 부채가 많아도 DTI만 본다는 건 DSR보다는 훨씬 대출받기가 유리하기 때문에 대출 한도를 높일 수 있다는 의미입니다. 정책 상품에는 디딤돌 대출 그리고 신생아 특례 구입 자금 대출 보금자리론 등이 있습니다. 여기서 디딤돌 대출 같은 경우에는 실거주 의무 1년이 있기 때문에 대출을 받은 지 1개월 이내에 대출받은 집에 들어와서 실거주를 쭉 1년 유지하셔야 합니다. 보금자리론 같은 경우에는 생활 안정 자금 대출처럼 추가 매수 금지 약정이 붙습니다. 그래서 보금자리론도 해당 집이 아닌 다른 집을 늘려서는 안 됩니다. 만약에 추가로 주택을 구매한 것을 적발되었다고 하면 이 보금자리론은 회수되게 됩니다. 낭패를 당하지 않으시려면 꼭 주의하셔야 합니다. 그다음으로는 은행 재원 대출에 대해서 살펴보도록 하겠습니다. 은행 재원 대출은 각 은행의 자금을 재원으로 하는 대출로 DSR을 봅니다. 즉 모든 은행권 일 금융권 여러분들이 잘 아는 시중은행 그리고 인터넷 네 은행 그리고 지방은행에서 그리고 이 금융권에서도 다 DSR을 본다고 보시면 됩니다. 즉 내 대출을 받기 위해서는 소득이 얼마냐 연봉이 얼마냐에 따라서 대출 한도가 설정된다고 보시면 되는 겁니다. 예를 들면 무주택자 같은 경우에 일반 무주택자 주택담보대출을 실행해도 되고요. 무주택자 전용으로 좀 더 혜택을 주기 위해 LTV 비율을 높여준 대출이 있습니다. 그것이 서민 실수요자 대출과 생애 최초 대출 등이 있는 겁니다. 이 생애 최초에 대해서 좀 더 살펴보도록 하겠습니다. 생애 최초 대출을 잘 받으면 정말 생각보다 적은 종잣돈으로도 지금 당장 강남에 내 집 마련을 할 수가 있습니다. 

내가 집을 사면서 구매를 하면서 받는 구매자금 대출은 추가 매수 금지 약정이 없습니다. 앞에서 살펴본 대로 생활 안성 자금 대출은 추가 매수 금지 약정을 쓰기 때문에 주의하시라는 말씀 꼭 기억하십시오. 은행권 주택담보대출에는 실거주 의무가 없습니다. 그래서 내가 만약에 실거주가 있는 상품을 받은 것 같은데요.라고 하면 이것은 은행 재원 상품이 아니고요. 디딤돌 대출이나 신생아 특례 구입자금 대출 줄일 가능성이 큽니다. 은행 재원 상품에는 실거주 의무가 있는 상품이 다 사라졌거든요. 그래서 여러분들 지금 우리가 살펴본 대로 내가 받는 주택담보대출의 상품이 정책자금 대출인지 그리고 은행 재원 대출인지에 따라서 성격도 달라지는 거 보셨죠 잘 판별해서 선택하시면 되겠습니다. 

 

LTB는 담보 가치에만 중점을 두었죠. 그래서 LTB 70%라고 하는 건 A B 시세 또는 감정 평가를 했을 때 시세의 70%까지 대출이 나온다라는 소리입니다. 예를 들어 5억 아파트를 담보로 비규제 지역에서 무주택자가 대출을 실행할 때 받을 수 있는 금액은 5억의 70프로 즉 3억 5000만 원이 실행되게 되는 겁니다. 앞에서 말한  DTI, DSR이라는 건 소득의 개념이 들어온다고 했습니다. 차주 즉 대출자 대출받는 사람의 상환 능력을 본다고 했지요. 그런데 DTI는 DSR보다는 약한 맛 즉 주담대 상환능력의 중점을 보고 다른 대출은 이자 정도만 상환이 되는지를 보기 때문에 DSR보다는 훨씬 대출한도 많이 뽑을 수 있다고 했습니다. 즉 DTI 60%라고 하는 것은 연봉이 5000만 원일 경우 60프로 즉 연간 3000만 원까지만 대출 원리금 상환 금액으로 해라고 나라에서 정해둔 비율입니다.

DSR 40%라는 것은 차주별 DSR 규제가 들어오면서 시행된 것으로 예를 들어 대출자가 연봉 1억인 경우에 40% 즉 연간 4000만 원까지만 모든 대출의 원리금을 상환하도록 대출을 내 줄게 라는 의미입니다. 즉 1억 같은 경우에는 실수령액을 살펴보면 한 650만 원 정도 되거든요. 그런데 모든 대출의 원리금 상환을 333만 원을 넘지 못하도록 해서 내가 대출을 내줄게 라는 대출 규제라고 보시면 되겠습니다. 그러면 우리 LTB, DTI, DSR에 대한 정리를 한번 하고 가게 되면 무주택 같은 경우에는 규제 지역에서 대출 한도 반 나온다 이런 말씀 들어보셨을 겁니다. 즉 LTB 가 50%이기 때문입니다. 규제 지역에 20억짜리 아파트를 산다 그러면 LTB만 보면 10억이 나온다라는 소리예요. DTI는 40프로 비규제 지역에 가면 좀 더 대출 한도가 늘어납니다. 

무주택 같은 경우에는 LTB 70프로 DTI 60%까지 나옵니다. 아까 무주택에서 좀 더 심화되고 특별한 혜택을 주는 것이 서민 실수요자와 생애 최초라고 했습니다. 서민 실수요자는 부부 합산을 말합니다. 부부 합산 연봉 9000만 원 이하의 무주택 세대주가 투기과열지구에 9억 원 이하의 주택을 구매하거나 조정 대상 지역에 8억 원 이하의 주택을 구매할 때 대출 한도는 없게 됩니다. 최대 LTV 70프로까지 다 열어주는 겁니다. 규제 지역 비유자 지역 할 것 없이 똑같이 LTV 70%예요. 즉 규제 지역에서 서민 실수요자가 이 LTV 70%를 이용하면 굉장히 큰 메리트가 있습니다. 여기서 다시 10프로 줘서 더 큰 메리트를 가지는 것이 바로 이 생애 최초 주택 구매자입니다. 

 

다음 글에서  좀 더 설명하겠습니다. 

 

우리은행내집마련디딤돌대출(생애최초구입자금)

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