재건축(1) - 대치동 은마아파트

재건축 아파트는 아파트라고 하는 상품중에서 가장 가격 변동성이 큰 특징을 가지고 있습니다. 재건축 아파트의 대표선수라 고할 수 있는 대치동 은마아파트에 대해 알아보겠습니다. 은마아파트 34평형은 2022년에 25억 원이 넘는 가격에 거래되었다가 이후 시세가 크게 떨어졌다가 이제 회복하기 시작해서 최근에 23억 원까지 거래가 된 것으로 알고 있습니다. 은마 아파트는 재건축이 크게 지연되는 대표 단지 중 하나인데요. 다행히도 지난해 조합이 설립되면서 재건축 사업이 급물살을 타는 듯했지만, 다시 조합 내부 분쟁으로 재건축 사업이 사실상 멈춰 있습니다. 지금 상황에서 재건축 사업이 원활히 진행될 것 같진 않습니다.

은마아파트 개요

은마아파트는 서울 강남구 대치동에 위치하고 있으며, 총 4424세대의 대규모 단지입니다. 1979년도에 입주가 시작되었고, 현재 용적률은 204%로 상당히 높은 편입니다. 서울에서 재건축 수익성이 나오는 용적률은 보통 180% 이하인데, 은마아파트는 204%로 일반 분양 수입이 적을 수 있는 단지입니다. 은마아파트는 30평대와 34평대 두 가지 평형으로 구성되어 있으며, 공급 면적으로는 101제곱미터와 115제곱미터로 나뉩니다.

실거래가와 입지

2024년 6월에 101제곱미터 전용 76형이 22억 9천만 원에, 2024년 5월에 115제곱미터 전용 84형이 25억 4천만 원에 거래되었습니다. 은마아파트는 대치역 초역세권에 위치해 있으며, 강남 8 학군에 속해 있어 학부모들에게 인기가 많은 단지입니다.

재건축 진행 상황

은마아파트는 2003년에 재건축 추진위원회를 설립하며 시작되었으나, 계속해서 지지부진한 상태로, 2023년에야 조합이 설립되었습니다. 재건축 사업은 평균 10년 이상의 기간이 소요되며, 은마아파트는 아직 사업 초기 단계에 머물러 있어 언제 입주하게 될지 알기 어려운 상황입니다.

2023년에 정비계획이 수립되었으며, 35층 이하로 5778세대가 지어질 예정입니다. 임대는 678세대, 일반 분양분은 771세대가 계획되어 있으며, 용적률은 299.9%입니다. 목표는 2027년 3월 착공이었으나, 현재 조합 내부 분쟁으로 사업이 멈춰 있습니다.

추가 분담금 예측

정비 계획안에 따르면, 84형 분양 시 3억대의 추가 분담금, 전용 91형 분양 시 약 5억, 109형 분양 시 약 8억 정도의 추가 분담금이 소요될 것으로 예측됩니다. 공사비는 평당 700만 원대로 계산되었으나, 최근 공사비는 평당 900만 원대로 올라가고 있어서 추가 분담금도 더 올라갈 수 있고 이를 조합과 건축회사 간에 조율을 하는 과정에 상당한 어려움이 있을 것으로 예상됩니다.

조합 내부 분쟁

첫 번째 분쟁 요소는 조합 내부 갈등입니다. 조합장 직무집행정지 결정이 내려지면서 재선거 절차가 예정되어 있고, 선관위 구성과 관련한 문제들이 제기되어 조합 내부 분쟁이 쉽게 해결되지 않을 가능성이 큽니다.

두 번째는 상가 조합원들의 반대입니다. 은마아파트 상가는 단지 초입에 위치하여 상가 조합원들의 반대가 극심했습니다. 최근 협상 타결로 조합 설립이 되었으나, 협상안이 구체적으로 정해지지 않아 추후 분쟁 가능성이 있습니다.

투자 판단

현재 전용 84형 실거래가는 25억 4천만 원입니다. 정비 계획안에 따른 추가 분담금을 고려하면, 27억 원 정도에 새 아파트를 매수하는 셈입니다. 대치동 래미안 대치팰리스와 비교해보면, 현재 실거래가가 32억에서 34억 정도로 형성되어 있어, 은마아파트가 27억 원일 때 5억 원 이상의 시세차익이 기대됩니다.

결론

은마아파트는 입지가 훌륭하나 사업성은 미흡한 단지입니다. 투자 가치는 충분하지만, 사업 초기 단계인 만큼 입주 시기를 예측하기 어려운 점, 조합 내부 분쟁과 상가 조합원과의 분쟁 가능성을 고려해야 합니다. 개인 사정에 맞는 투자처를 신중히 선택하시기 바랍니다. 이렇게 은마아파트 재건축에 대한 전반적인 상황과 고려할 점들을 상세히 다루어 보았습니다.

 

2024 내집찾기

 

 

은마아파트에 대한 말들

 

강남 재건축 대장 은마, 거래 저조와 하락세

2024년 6월 24일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면, 은마아파트는 올해 들어 1월과 2월에 단 3건만 거래되었습니다. 거래된 매물은 모두 전용면적 76㎡형이었으며, 전용 84㎡는 지난해 11월 이후로 거래가 끊겼습니다. 이는 4424가구 대단지인 은마아파트의 규모를 고려할 때 극히 저조한 거래량입니다. 지난해 은마아파트는 111건이 거래되며 강남구에서 거래량 1위를 기록한 바 있습니다.

거래가 실종되면 실거래가와 호가도 하락하는 것이 일반적입니다. 이번 달에 거래된 전용 76㎡형 1층 매물은 22억 원에 거래되었습니다. 이는 지난해 11월에 같은 층이 23억7000만 원에 팔린 것과 비교해 4개월 새 1억7000만 원이 하락한 것입니다. 올해 거래가 전무한 전용 84㎡형의 경우, 현재 최저 호가가 24억3000만 원(1층)으로, 지난해 11월 실거래가격 27억8000만 원(9층)과 비교해 3억5000만 원이 하락했습니다. 매물이 1층이라는 점을 감안해도 3억 원 넘게 차이가 나는 것은 흔치 않은 일입니다.

반면, 거래가 실종된 동안 매물은 쌓이고 있습니다. 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면, 은마아파트의 매물 건수는 현재 194건으로, 3개월 전의 127건과 비교해 52.7% 증가했습니다. 이는 강남구 아파트 단지 중 가장 높은 증가율입니다.

은마아파트 재건축 문제와 내홍

은마아파트가 이 지경이 된 이유 중 하나는 조합 내 갈등입니다. 조합설립 인가를 받고 재건축 사업이 진전되기를 기대하는 상황에서 조합 내 내홍이 심화되고 있습니다. 현재 은마아파트에서는 조합과 비대위격인 은마소유자협의회(은소협)가 법적 공방을 벌이고 있습니다. 지난해 8월 열린 은마아파트 재건축 조합설립과 조합장 선출 총회에서 최정희 조합장이 당선되었으나, 은소협 측이 투표 결과를 인정할 수 없다며 직무집행정지 가처분 소송을 제기했고, 법원이 이를 인용하여 조합장의 직무가 정지되었습니다.

쌍방은 대리인단을 선임해 법적 공방 중이나, 은마아파트 재건축 사업은 중단된 상태입니다. 1월 말 서울시에 제출 예정이던 49층 변경안도 무산되었고, 병행해 준비 중이던 건축심의도 중단되었습니다.

증가하는 분담금

주민들 사이에서는 추가 분담금에 대한 우려가 커지고 있습니다. 일대 중개업소에 따르면, 전용 76㎡ 소유자가 84㎡를 받을 경우 3억5000만~4억 원을 부담해야 할 것으로 보입니다. 은마아파트는 소형 평형 위주로 구성되어 있고, 공사비가 무섭게 치솟고 있어 조합원 분담금이 향후 더 늘어날 가능성이 높습니다.

재건축 사업은 속도가 생명인데, 속도가 지체되면서 조합원들의 분담금도 눈덩이처럼 불어나고 있습니다. 이러한 상황에서 '내 나이가 80살인데, 재건축을 포기하겠다'며 소유 주택을 싸게라도 매각하려는 노인의 사연도 나오고 있습니다.

부동산 하락기와 재건축 사업의 어려움

강남 재건축의 상징인 은마아파트는 1996년 재건축 사업을 추진하기 시작해 2003년 추진위원회가 결성되었습니다. 2010년 안전진단을 통과했으며, 13년이 지난 지난해 정비계획안이 서울시 심의를 통과했습니다. 계획안에 따르면 기존 14층, 28개 동, 4424가구였던 아파트는 35층, 33개 동, 5778가구로 탈바꿈할 예정입니다. 2027년 착공해 2030년 입주를 목표로 하고 있습니다.

조합원들이 꿈에 부풀었던 것도 잠시, 은마아파트는 조합 내 지독한 내홍과 분담금 폭탄, 그리고 부동산 대세하락기라는 삼중의 적과 맞닥뜨리고 있습니다.

 

은마아파트 자가 거주자

은마아파트의 자가 거주자들 중에는 노무현 정부 시절 가격이 급등하기 전부터 살던 원주민들이 많이 있습니다. 은마아파트는 원래 대치동의 다른 아파트 단지들에 비해 중산층 서민들을 위한 아파트였습니다. 주로 대기업 직원, 공무원, 자영업자 등이 거주하는 곳이었습니다.

은마아파트의 자가 거주자들은 시간이 흐르며 집값이 많이 올라 재테크 측면에서는 성공한 셈입니다. 이들은 은마아파트에 대한 애착을 가지고 있으며, 예전부터 이곳에 살던 주민들입니다.

은마아파트를 재건축 투자 목적으로 구매한 사람들 중에 실거주하며 몸테크를 하는 경우도 있겠지만, 이는 매우 드문 일입니다. 은마아파트는 실거주하기에는 상태가 좋지 않습니다. 건설 당시부터 저렴하게 지어졌고, 재건축을 빨리 하기 위해 관리를 거의 하지 않았습니다. 그래서 수도물에서 녹물이 나와 피부에 안 좋다는 이야기도 있습니다.

재건축을 위해 나중에 은마아파트를 구매한 사람들 대부분은 여유 자금이 있는 사람들이며, 이들은 은마아파트를 전세나 월세로 놓고, 자신들은 다른 좋은 집에 거주하고 있습니다.

은마아파트 세입자

은마아파트의 전세 가격은 5억에서 6억 정도였습니다. 현재는 더 올랐을 수도 있습니다. 대치동의 교육을 위해 이곳에 들어오고 싶어 하는 사람들은 많지만, 돈이 부족해 은마아파트를 선택하는 경우가 많습니다. 이곳에 전세로 거주하는 사람들은 경제 수준이 상대적으로 낮은 편입니다.

은마아파트 전세 세입자들 중에도 의사 같은 전문직 종사자들이 있을 수 있습니다. 모든 의사가 고소득자인 것은 아니기 때문에, 의사들도 은마아파트에 전세로 거주하는 경우가 꽤 있습니다. 강북에서도 의사들이 꽤 있는 것처럼, 은마아파트에도 의사들이 있습니다.

또한 지방에서 자녀의 주말 학원 수업을 위해 은마아파트를 전세로 얻어 주말에만 사용하는 사람들도 있습니다.

우선미와 다른 대치동 아파트 비교

우선미는 은마아파트에 비해 원주민들의 수준이 훨씬 높습니다. 대형 평수도 많기 때문입니다. 우선미 세입자들도 래미안 대치팰리스(SK 아이파크, 대치삼성 등)보다는 조금 수준이 낮지만, 그래도 상당한 수준을 유지하고 있습니다.

래미안 대치팰리스(SK 아이파크, 대치삼성 등) 지역은 자가나 세입자 모두 수준이 높습니다. 전세가 매우 비싸기 때문에, 이곳에 전세로 거주하는 사람들 중 99% 이상이 다른 곳에 비싼 집을 따로 가지고 있습니다. 이들은 주로 자녀의 교육을 위해 대치동에 전세로 거주하는 것입니다.

대치동에서 가장 수준 높은 지역은 우선미 자가 거주자들과 래미안 대치팰리스(SK 아이파크, 대치삼성 등) 자가 거주자들입니다. 이들은 경제적으로 매우 안정된 상태에서 자녀 교육을 위해 이곳에 거주하고 있습니다.