시그니엘 렌지던스 대출을 받으면 얼마나 받을까

시그니엘 레지던스는 용도가 주택이 아닌 오피스텔이기 때문에 정부에서 대출 규제 완화 정책에 크게 영향을 받지 않습니다. 레지던스는 용도가 오피스텔이기 때문에 주거용인지 업무용인지 사용 목적에 따라 대출 방식도 조금 달라지는데, 만약 주거용으로 사용한다면 저는 시그니레드낸스를 주택 수에 포함되는 주거용으로 사용한다면 명의를 개인 명의로 매수해야 합니다. 그런데 22년 7월부터 만약 개인 명의로 매수를 하게 되면 바로 DSR 규제가 적용되고 2022년 7월부터는 총대출, 주택담보대출, 신용대출 등이 1억을 초과하게 되면 DSR 규제 40%가 적용되는데 이 오피스텔의 경우 만기도 짧습니다.

주택 가치 만기가 30년, 40년입니다. 신용대출은 만기가 5년 오피스텔 같은 경우 10년에서 또 8년으로 줄었습니다. 그래서 만기일시상환 방식을 따른다고 하더라도 이 DSR 규제를 적용할 때는 원리금 균등으로 만약에 8년이라고 하면 8년으로 계산하게 됩니다. 이렇게 되면 DSR에 굉장히 치명적이거든요. 네, 왜냐하면 DSR은 제가 1년에 버는 제 소득에 따라서 대략적으로 할 수 있는 금액이 정해지는데 그래서 보통은 이 DSR 규제가 있는 한 개인이 인수하는 경우는 굉장히 드물다고 보시면 됩니다.

업무용으로 사용하는 경우는 보통 사업자로 인수하지만, 이 사업자 대출의 경우는 DSR이 적용되지 않습니다. 이 사업자로 대출을 받을 때도 개인사업자와 법인사업자 두 가지 방법이 있습니다.

먼저 개인사업자를 먼저 보면 개인사업자에게도 대출을 받을 때 두 가지 방법이 존재합니다. 개인 일반 임대사업자로 대출을 받을지, 시설자금 대출로 대출을 받을지 결정해야 합니다. 임대사업자란 내가 월세를 내기 위해 사는 거야.라고 해서 대출을 받거든요. 반면 시설자금 대출은 자신이 자신의 사업장을 운영하는 이 부동산을 인수하는 것이라며 대출을 받는 것입니다. 임대사업자 대출의 경우는 보통 개인사업자 대출은 LTV가 60~80% 정도 나옵니다. 임대 사업자 대출의 경우는 RTI를 봅니다. RTI는 임대업의 이자 상환 비율입니다. 임대수익으로 이자를 어느 정도 갚을 수 있는지 이걸 보는 거죠. 그래서 이걸 적용하기 때문에 보통 보수적으로 60%라고 합니다. 다음으로 시설자금 대출은 이보다는 한도가 더 나가지만, 임대업 때문에 이 시설자금 대출은 받을 수 없고, 제 사업장 운영을 위한 그런 대출만 가능하다는 점을 알고 있으면 될 것 같습니다.

그러면 개인사업자든 법인사업자든 보통은 우리가 주택담보대출을 받을 때 KB시세 LTV가 몇 % 이렇게 나오거든요. 그러면 오피스텔 같은 경우는 보통 KBC 시세 하한가 또는 감정평가액인데, 시그닐 레지던스는 보통 감정평가액이라고 보시면 됩니다.

법인 사업자에 대해 알아보겠습니다. 법인사업자가 동일한 경우에는 RTI가 적용되지 않습니다. 그래서 보통은 재개발 지역에 상가 등을 투자할 때 월세는 작은데 월세 수익은 작은데 이렇게 금액이 매가가 조금 높은 경우는 보통 법인으로 매수되는 경우가 많고 그다음에 금액이 조금 큰 예를 들면 30억 초과를 하는 경우는 법인사업자로 대출을 받는 경우가 많습니다. 아무래도 이제 대출한도가 더 나와서 그래요. 시그니엘 레지던스도 보통 법인으로 인수하려는 분들이 많습니다. 이때 세금을 아끼려는 목적으로 마이너스 법인으로 대출을 받으려고 하는데 만약 그럴 경우에는 대출이 안 나올 수 있습니다. 그리고 신규 법인을 설립하시는 경우도 있는데 신규 법인이 같은 경우라 하더라도 이 담보물권이 튼튼하다고 하면 대출이 잘 나옵니다. 그럼에도 대출한도를 잘 받으려면 은행에서 이 신규법인 같은 경우는 이 재정을 판단하기에 근거가 빈약한 경우가 많습니다. 그럴 때는 이 대표자의 개인 신용과 개인 자산을 반영합니다. 또, 또는 어떤 은행에서는 이 대표자에게 연대 보증을 요구하기도 합니다. 보통 법인으로 인수하려고 계획을 하신다면 재무제표를 잘 관리해야 하고 그다음에 시그니엘 레지던스를 구매하려는 법인들의 매출도 좋고 재무제표도 잘 관리하고 금리도 굉장히 좋고 대출원들도 충분히 받을 수 있었는데 또 다른 주의해야 할 부분이 있습니다. 과밀억제번역 내에 5년 미만 법인이 설립된 지 5년 미만인 경우는 취득세가 오피스텔 같은 경우는 주거용 업무용 모두 취득세가 4.6%로 동일합니다. 그러나, 과밀 억제 권역 내에 5년이 되지 않는 법인의 경우는 취득세가 9.4%로 중과가 됩니다. 과밀억제권역이라는 것은 정부에서 이 밀집을 방지하기 위해 이곳을 정해 놓은 것입니다. 또 부동산을 취득하면 취득세를 중간 가격으로 물게 된다. 그렇다면 과밀억제권 전역은 어디일까요? 서울은 당연히 포함되겠죠. 서울 전역 중에 가산과 구로디지털단지를 제외한 서울 전역이 포함되고, 경기도에서는 뭐 안양시 시흥시 성남시에 쭉쭉 있거든요. 이거는 제가 다 못 외워서 옆으로 이렇게 날릴게요 이 가운데 만약 법인을 설립한 지 5년이 지나지 않으면 취득세가 중과됩니다. 그럼 과밀억제권역이 아니야. 밖에 있다가 그러면 어떻게 되나요? 그 경우는 5년 미만과 상대한 관계는 없습니다. 하지만 무조건 투자형 임대용으로 부동산을 취득할 때만 취득세가 중과되지 않습니다. 만약 과밀억제권역 밖에 있는데도 시그니엘 레지던스 구역 밖에 있는 법인인데 본점을 이곳으로 옮긴다면 이 경우는 취득세가 중과됩니다. 투자용, 임대용의 경우만 중과가 되지 않습니다. 그래서 시그니엘 레지던스의 경우 법인으로 인수될 때는 대출한도나 금리를 알아보기 전에 이 부분을 꼭 체크해 볼 필요가 있다고 생각합니다.

 

2024.04.22 - [부동산관련대출] - 대출시 필요한 증빙소득3가지