여의도 재건축 현황과 전망

서울의 심장, 여의도는 그 상징성과 입지로 인해 오랫동안 많은 사람들의 관심을 받아왔습니다. 여의도는 금융, 상업, 주거의 중심지로, 이곳에서의 아파트 소유는 많은 이들에게 꿈입니다. 이번 블로그에서는 여의도의 주요 재건축 단지와 현황을 살펴보겠습니다.

 

 

여의도 단지들은 대부분 높지만, 시범 아파트를 제외한 나머지 아파트들의 용적률은 모두 180%를 넘습니다. 그럼에도 불구하고 사업성이 좋은 이유는 현재 용적률은 높지만, 향후 지어질 아파트의 용적률이 훨씬 더 높아지기 때문입니다. 여의도 교통은 기존의 9호선과 5호선이 있어서 서울에서의 접근성이 매우 좋습니다. 여기에 GTX B 노선, 신안산선, 서부선이 들어오게 되면 서울뿐만 아니라 수도권에서의 접근성도 매우 좋아질 예정입니다. 서울시는 여의도를 금융 중심의 메카로 키우려는 의지가 강력합니다. 그래서 지구단위 계획을 통해 고층 업무시설이 계속해서 들어오고 있으며, 상권도 더 현대 백화점이 들어서면서 급속하게 발전하고 있습니다. 업무시설과 마찬가지로 아파트 재건축도 9개 구역으로 나누어 용적률을 대폭 올려주고 높게 지을 수 있도록 진행되고 있습니다. 이는 최근 한강변의 고층 아파트들에 대한 인기와 맞물려 시장의 관심을 많이 받고 있습니다.

 

여의도 지역은 일반 상업지역이 많습니다. 지도에서 분홍색은 일반 상업지역이고, 노란색은 3종 일반 주거지역입니다. 서울 공작 수정 아파트는 일반 상업지역에 있고, 진주 3부는 일반 상업지역과 3종 일반 주거지역이 섞여 있습니다. 진주는 반반, 3부는 작은 부분만 일반 상업지역이고, 나머지 아파트들은 3종 일반 주거지역에 위치해 있습니다. 이 아파트 단지들은 1971년부터 1978년까지 이어진 것들이므로 재건축 연한 30년은 이미 다 훌쩍 지났습니다.

재건축 같은 정비사업은 중앙정부보다 서울시의 정책 방향에 더 많은 영향을 받습니다. 과거 박원순 시장 시절에는 아파트 35층 이상 못 짓게 하고 높이 규제를 하여 재건축이 진행되지 못했습니다. 그러나 오세훈 시장이 들어와서 일반 주거지역을 상업지역이나 준주거지역으로 바꿔주고 용적률을 높여주며 높이 규제를 완화해 주면서 사업성이 좋아져 재건축이 진행되었습니다.

 

재건축 사업은 크게 두 가지 방식으로 진행됩니다: 조합 방식과 신탁 방식. 여의도 재건축 단지들 중에는 신탁 방식으로 진행하는 사례가 많으며, 이를 통해 사업 속도와 전문성을 높이고 있습니다. 

1. 조합 방식

• 조합 설립: 아파트 소유자들이 모여 추진위원회를 구성하고 조합을 설립합니다.
• 조합설립 인가: 조합이 공식적으로 설립되면 사업을 진행할 수 있는 인가를 받습니다.
• 사업시행 인가: 조합 설립 후 사업시행에 대한 인가를 받습니다.
• 시공사 선정: 과거에는 사업시행 인가 후 시공사를 선정할 수 있었으나, 최근에는 조합설립 인가 또는 사업시행자 지정 이후에 시공사를 선정할 수 있습니다.
• 사업 진행: 시공사 선정 후 본격적인 재건축이 시작됩니다.

2. 신탁 방식

• 신탁사 지정: 아파트 소유자들이 신탁사를 사업시행자로 지정합니다.
• 사업시행자 지정: 신탁사가 사업시행자로 지정되면 추진위원회나 조합 설립 과정이 필요 없습니다.
• 시공사 선정: 사업시행자 지정 후 바로 시공사를 선정할 수 있습니다.
• 사업 진행: 시공사 선정 후 본격적인 재건축이 시작됩니다.

여의도 재건축 단지들은 대부분 신탁 방식으로 진행되는 경우가 많고, 서울시에서 진행하는 신속통합기획사업장도 많습니다. 신속통합기획은 민간정비사업에서 일정 수준의 공공성을 확보하는 경우 서울시에서 용적률, 층수, 디자인 인센티브를 제공하여 사업성을 높여주고 심의 절차를 간소화하여 속도를 빠르게 진행하는 제도입니다.

 

여의도 재건축 단지들은 모두 다 토지 거래 허가 구역에 포함되어 있습니다. 원래 올해 4월 26일까지였는데 1년 더 연장되었습니다. 여의도에 있는 재건축 단지들의 종상향 계획을 보면, 서울 공작 수정은 원래 일반 상업지역에 있고, 진주 3부는 일반 상업지역과 3종 일반 주거지역이 섞여 있는데, 이는 일반 상업지역으로 변경될 예정입니다. 목화삼익, 은하, 미성, 광장, 한양은 3종 일반 주거지역에서 일반 상업지역으로, 시범, 대교, 장미화랑 아파트들은 3종 일반 주거지역에서 준주거지역으로 변경될 계획을 가지고 있습니다. 용적률이 많이 늘어나게 되는 것입니다. 각 단지별 평균 대지 지분을 보면, 서울 삼부, 위성, 광장 3동에서 11동이 높아 보입니다. 나머지 아파트들도 대부분 대지 지분이 높습니다. 대지 지분이 높고 용적률도 많이 높아지며 사업성도 좋아지고, 위치와 교통도 좋기 때문에 인기가 있으며 아파트 가격이 비싼 것입니다.

 

잠실 주공 5단지도 예외가 될 수 있습니다. 잠실 주공 5단지는 일반 주거지역의 일부를 준주거지역으로 종 상향시키고 대지 지분도 높아서 사업성이 좋기 때문에 인기가 있습니다. 재건축을 진행하는 방식에는 아파트 소유자들이 조합을 설립하여 진행하는 조합 방식과 신탁 회사에 맡겨서 진행하는 신탁 방식이 있습니다. 여의도에는 신탁 방식으로 진행하는 사업장이 많으며, 시공사까지 선정된 공작이나 한양 아파트도 신탁 방식으로 진행되는 사업장입니다. 신탁사는 사업시행자라고 하며, 추진위원회나 조합 설립을 하지 않아도 되어 속도가 빠르고 전문적인 장점이 있습니다. 대신 수수료는 좀 비싸지만, 신탁 방식으로 진행할 경우 사업시행자 지정 단계가 조합 방식에서의 조합설립인가 단계와 동일한 단계입니다.

 

조합설립인가 또는 사업시행자 지정을 거치고 나면 시공사를 선정할 수 있게 됩니다. 과거에는 사업시행인가 이후에 시공사 선정을 할 수 있었지만, 작년 말부터는 조합설립인가 또는 사업시행자 지정 이후에 시공사 선정을 할 수 있게 변경되었습니다. 그래서 사업시행인가를 받지 않은 여의도 재건축 단지들, 압구정 재건축 단지들, 성수 전략 정비 구역 등에서도 시공사를 선정할 수 있게 되었고, 많은 건설 회사들이 이런 단지들을 시공하기 위해 많은 노력을 기울이고 있습니다.

 

여의도 재건축의 시작: 시범아파트

시범아파트는 여의도의 재건축 열풍의 중심에 있습니다. 1971년에 입주한 이 아파트는 53년이 넘은 노후 단지입니다. 최근 도색 공사를 통해 외관을 새롭게 단장했지만, 근본적인 문제 해결을 위해 재건축이 필요한 상황입니다. 시범아파트는 현재 1584세대로, 재건축 후 2500여 세대로 늘릴 계획입니다. 이로 인해 서울시와 기부채납 문제 등 해결해야 할 과제들이 남아있습니다.

한양아파트와 현대건설

한양아파트는 1975년에 입주한 단지로, 최근 현대건설이 수주하여 재건축을 추진하고 있습니다. 이 단지는 지하 5층, 지상 53층의 4개 동으로 구성될 예정이며, 오피스텔까지 포함한 대규모 개발이 계획되어 있습니다. 파크원과 맞먹는 스카이라인을 갖춘 멋진 아파트로 변모할 것입니다.

공작아파트와 대우건설

공작아파트는 1976년에 입주한 373세대의 단지입니다. 대우건설이 최근 수주하여 재건축을 추진 중이며, 지하 7층부터 최고층 49층까지 지어질 예정입니다. 여의도의 다른 재건축 단지들과 마찬가지로 고층 스카이라인을 목표로 하고 있습니다.

서울아파트와 재건축 문제

복화아파트는 한강변에 위치한 1976년 입주 단지로, 192세대의 작은 규모입니다. 여의나루역과 바로 연결될 가능성이 높아 향후 가치 상승이 기대됩니다. 하지만 재건축 과정에서 서울시와의 협의가 필요합니다.

광장아파트와 초기 재건축 단계

광장아파트는 1978년에 입주한 단지로, 1단지부터 11단지까지 나누어 재건축을 진행 중입니다. 초기 단계로, 각각의 단지가 따로 진행되지만 모두 여의도 내에서 주목받고 있는 단지입니다.

여의도 재건축의 어려움과 해결책

여의도의 재건축은 서울시의 용적률 제한과 고도 제한 등의 규제로 인해 쉽지 않습니다. 그러나 이러한 제한이 완화된다면 여의도는 더욱 발전할 가능성이 큽니다. 현재 여의도의 토지거래허가구역 지정이 재연장되었지만, 향후 규제 완화와 함께 여의도의 가치가 상승할 것으로 예상됩니다.

재건축 투자 시 유의사항

재건축 투자 시에는 여러 가지 유의사항이 필요합니다. 부동산에서 제공하는 정보만으로 판단하기보다는 조합에 직접 방문하여 이주비 대출 조건, 분담금 납부 조건 등을 확인하는 것이 중요합니다. 또한, 재건축 사업성뿐만 아니라 조합원의 의지와 경제력도 고려해야 합니다.

결론

여의도의 재건축은 서울 부동산 시장의 중요한 변화를 예고하고 있습니다. 여의도의 재건축 아파트들은 향후 서울의 새로운 랜드마크가 될 가능성이 높으며, 이를 통해 여의도의 가치가 더욱 상승할 것입니다. 재건축 투자에 관심이 있는 분들은 긴 안목으로 여의도의 변화를 지켜보는 것이 중요합니다.

 

 

 

여의도동 일대 시가총액 상위 TOP 10

2024.07.기준

1위	시범 아파트	1971.12	1,584	7,883	371,520,000
2위	삼부 아파트	1975.12	866	7,233	241,580,000
3위	광장 아파트	1978.05	744	6,251	201,450,000
4위	여의도자이(주상복합) 아파트	2008.04	580	4,856	168,295,500
5위	미성 아파트	1978.05	577	6,041	129,562,750
6위	대교 아파트	1975.09	576	6,277	128,430,000
7위	서울 아파트	1976.09	192	8,762	90,453,500
8위	롯데캐슬엠파이어(주상복합) 아파트	2005.05	406	3,955	89,860,000
9위	롯데캐슬아이비(주상복합) 아파트	2005.12	445	3,880	87,175,500
10위	한양 아파트	1975.11	588	6,038	82,206,750

위 표는 여의도동에 위치한 아파트 단지들 중 시가총액이 가장 높은 10개의 단지를 정리한 것입니다. 시가총액은 총가구수와 3.3㎡당가를 곱하여 계산하였습니다.

 

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